A legislazione vigente, dal 1° gennaio la detrazione sull’abitazione principale scenderà dal 50% al 36% e sugli altri immobili dal 36% al 30%. Nel 2028 arriverà un’altra stretta: aliquota al 30% e tetto ordinario di spesa dimezzato da 96.000 a 48.000 euro.
Per capire quanto sta cambiando il bonus casa non basta confrontare due aliquote. La misura della ritirata è scritta soprattutto nei conti dello Stato. Nel 2026 le agevolazioni edilizie valgono ancora 37,9 miliardi di euro sulla sola componente Irpef; nel 2027 il costo stimato scende a 27,4 miliardi. Sono 10,5 miliardi in meno in un solo anno. Nel 2028 la cifra precipita ulteriormente a 12,4 miliardi. È il passaggio, ormai incorporato nella legislazione vigente, da una lunga stagione di incentivi rafforzati a un sistema molto meno generoso.
I numeri vanno però letti correttamente. I 10,5 miliardi non equivalgono a una sottrazione immediata di pari importo alle famiglie che apriranno un cantiere nel 2027. Il costo annuale delle agevolazioni fiscali comprende anche rate di detrazioni maturate negli anni precedenti: le spese per ristrutturazione vengono infatti normalmente recuperate in più annualità, in molti casi attraverso dieci quote. La forte diminuzione fotografa quindi insieme il ridimensionamento delle nuove agevolazioni e il progressivo esaurimento di una parte degli incentivi accumulati negli anni del Superbonus e dei bonus edilizi potenziati.
Per chi sta programmando lavori, il calendario è molto concreto. La legge di Bilancio 2026 ha mantenuto per tutto quest’anno le condizioni più favorevoli già applicate nel 2025: per gli interventi sull’abitazione principale effettuati dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento la detrazione arriva al 50%, mentre negli altri casi è pari al 36%. Il limite per le ristrutturazioni resta a 96.000 euro per unità immobiliare. La proroga del 2026 è stata introdotta proprio rinviando di un anno la riduzione che era stata inizialmente programmata.
Dal 1° gennaio 2027, se la prossima Manovra non interverrà nuovamente, il quadro cambia. Per l’abitazione principale l’aliquota maggiorata passerà dal 50 al 36%. Per seconde case e altri immobili ammessi la detrazione scenderà dal 36 al 30%. Il tetto di spesa resterà invece, per il 2027, a 96.000 euro. La differenza può diventare rilevante nei lavori di importo elevato: su una spesa teorica di 50.000 euro, per esempio, l’aliquota nominale del 50% corrisponde a 25.000 euro di detrazione complessiva, mentre il 36% porta il beneficio a 18.000 euro. Il vantaggio fiscale potenziale si riduce quindi sensibilmente, ferma restando la capienza Irpef del contribuente e l’applicazione delle altre regole previste dalla normativa.
La seconda stretta scatterebbe nel 2028. Per le ristrutturazioni edilizie, la disciplina oggi prevista porta l’aliquota al 30% per tutti gli immobili ammessi fino al 2033, senza il trattamento rafforzato per l’abitazione principale, e riporta il limite ordinario di spesa a 48.000 euro per unità immobiliare. Dal 2034, in assenza di ulteriori modifiche, tornerebbe la detrazione strutturale del 36% sullo stesso tetto di 48.000 euro.
È qui che il confronto con il 2026 diventa particolarmente significativo. Oggi un proprietario che sostiene spese agevolabili sulla propria abitazione principale può beneficiare, in presenza di tutti i requisiti, del 50% entro il tetto di 96.000 euro. Dal 2028 il quadro ordinario previsto è 30% su un massimo di 48.000 euro. Non significa che ogni contribuente perderà automaticamente la differenza massima teorica, perché contano l’importo effettivamente speso, la tipologia di intervento, la situazione fiscale personale e gli eventuali cambiamenti normativi. Ma la direzione della legislazione è inequivocabile: aliquota più bassa e plafond dimezzato.
Il 2026 diventa così un anno decisivo soprattutto per chi ha lavori già programmati, preventivi definiti e condizioni per procedere. Ai fini fiscali conta l’anno nel quale la spesa viene sostenuta secondo le regole applicabili alla singola agevolazione. Nella dichiarazione precompilata l’Agenzia delle Entrate associa alle spese edilizie i bonifici effettuati nell’anno d’imposta e richiede dal 2025 l’indicazione dell’aliquota spettante. Per chi intende sfruttare le percentuali del 2026, il punto non è dunque semplicemente firmare un contratto entro dicembre, ma verificare con attenzione quando viene effettivamente sostenuta e pagata la spesa, oltre al rispetto di tutti gli adempimenti richiesti.
La corsa a pagare entro il 31 dicembre, tuttavia, non dovrebbe trasformarsi in una scelta automatica. Anticipare una spesa soltanto per ottenere un’aliquota più elevata può essere conveniente quando l’intervento è già necessario, il progetto è definito, l’impresa è stata scelta e la documentazione è in ordine. È molto meno razionale affrettare lavori non maturi, esporsi a costi maggiori o versare somme senza adeguate garanzie soltanto per inseguire il bonus. Il risparmio fiscale va confrontato con il costo complessivo dell’operazione.
C’è poi un secondo limite che può incidere sul beneficio reale, soprattutto per i redditi più alti. Dal 2025 è in vigore il riordino delle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro. È stato introdotto un tetto complessivo agli oneri e alle spese detraibili, modulato in base al reddito e al numero dei figli fiscalmente a carico. L’Agenzia delle Entrate precisa che nel meccanismo rientrano anche le rate relative a spese edilizie sostenute dal 2025, mentre restano escluse dal nuovo limite le rate delle ristrutturazioni riferite a spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.
Per i contribuenti sopra 75.000 euro il valore nominale del bonus non coincide quindi necessariamente con quanto sarà possibile utilizzare in dichiarazione. L’importo base del limite è di 14.000 euro per redditi superiori a 75.000 e fino a 100.000 euro e di 8.000 euro oltre i 100.000 euro; a queste cifre vengono applicati coefficienti legati alla composizione familiare. È un elemento da considerare prima di decidere l’ammontare di una spesa contando esclusivamente sulla percentuale del 50 o del 36%.
La riduzione dei bonus casa si inserisce in un riassetto molto più vasto delle cosiddette tax expenditures, cioè detrazioni, deduzioni, esenzioni, crediti e regimi fiscali che riducono il gettito rispetto alla tassazione ordinaria. Il Rapporto annuale sulle spese fiscali 2025 censisce 573 agevolazioni, per minori entrate stimate in 129,7 miliardi di euro nel 2026. La previsione per il 2028 scende a 87,6 miliardi. Una parte consistente della riduzione arriva proprio dal progressivo esaurimento delle misure edilizie.
Il settore casa resta infatti una delle voci più pesanti dell’intero sistema. Le principali agevolazioni edilizie — tra Superbonus, Ecobonus, Sismabonus e ristrutturazioni — sono state stimate complessivamente in 53,24 miliardi di euro tra Irpef e Ires nel quadro delle spese fiscali. Sulla sola componente Irpef, il passaggio da 37,9 miliardi nel 2026 a 27,4 miliardi nel 2027 e 12,4 miliardi nel 2028 rende visibile la rapidità con cui gli effetti finanziari della stagione dei bonus stanno rientrando.
La prossima legge di Bilancio per il 2027 può naturalmente modificare ancora il calendario. È già accaduto: la Manovra 2026 ha evitato il taglio previsto per quest’anno, mantenendo il 50% sull’abitazione principale e il 36% negli altri casi. Fino all’approvazione della nuova legge, però, la scelta corretta è distinguere ciò che è politicamente possibile da ciò che è già scritto nella normativa. Oggi la regola vigente stabilisce 36% sulla prima casa e 30% sugli altri immobili nel 2027, seguita dal 30% e dal ritorno del tetto a 48.000 euro dal 2028.
Il passaggio da seguire nei prossimi mesi sarà dunque la Manovra. Una nuova proroga delle aliquote 2026 avrebbe un costo per i conti pubblici e dovrebbe trovare coperture, proprio mentre il Governo discute il riordino generale delle agevolazioni fiscali e cerca margini per altre priorità. La legge di Bilancio 2026, prorogando di dodici mesi le aliquote più favorevoli, ha già prodotto ulteriori minori entrate stimate dal Parlamento per gli anni successivi. Ripetere l’operazione nel 2027 significherebbe rinviare ancora una parte del risparmio già incorporato nelle previsioni.
Per le famiglie, la differenza tra il 2026 e il 2027 è quindi molto più di un cambiamento tecnico. Chi ha un intervento realmente pronto dispone ancora di alcuni mesi nei quali, sull’abitazione principale, la percentuale nominale è 14 punti superiore a quella già prevista per il prossimo anno. Dal 2028, salvo nuove proroghe, cambierà anche la dimensione massima della spesa agevolabile. È per questo che il conto da 10,5 miliardi racconta bene la svolta: non indica un singolo taglio imposto alle famiglie, ma misura quanto rapidamente il sistema fiscale italiano sta ritirandosi dalla stagione eccezionale dei bonus edilizi.
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