La vendita di un’abitazione insieme alle sue pertinenze non
comporta necessariamente un trattamento fiscale unitario ai fini
della plusvalenza immobiliare. Quando i diversi beni sono stati
acquistati in date differenti, infatti, il termine di
cinque anni previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b),
del TUIR deve essere verificato autonomamente per ciascun
cespite.
È questo il principio centrale espresso dall’Agenzia delle
Entrate con la risposta
del 10 agosto 206, n. 157, relativa alla cessione di
un immobile residenziale insieme a un campo da tennis e a un campo
da padel acquistati successivamente e destinati a servizio della
proprietà principale.
La risposta affronta anche altri due aspetti particolarmente
rilevanti: gli effetti fiscali di una ristrutturazione eseguita
sull’immobile e la stipula, prima della scadenza del quinquennio,
di un contratto preliminare accompagnato dal pagamento di una
caparra confirmatoria.
Plusvalenza immobiliare e pertinenze: il quinquennio si calcola per
ogni immobile
Nel caso in esame, gli istanti, due coniugi residenti
all’estero, avevano acquistato nel 2021 un
immobile residenziale in Italia e, successivamente, un campo da
tennis e uno da padel, entrambi destinati stabilmente, secondo
quanto rappresentato dagli Istanti, al servizio dell’abitazione
come aree per attività ricreative e di svago e quindi qualificati
come pertinenze dell’immobile principale.
L’abitazione, già interessata da lavori al momento
dell’acquisto, era stata inoltre sottoposta a una significativa
ristrutturazione edilizia, comprendente anche
demolizioni parziali e sostituzioni di componenti strutturali.
Gli Istanti hanno precisato di non aver fruito del Superbonus e,
essendo residenti all’estero, di non poter qualificare l’immobile
italiano come propria abitazione principale ai fini fiscali.
Nel 2025 hanno sottoscritto un contratto
preliminare avente ad oggetto la vendita dell’intera proprietà,
comprendente abitazione, campo da tennis, campo da padel e
ulteriori aree accessorie, prevedendo la stipula del definitivo
entro il 30 novembre 2026.
Il problema posto all’Agenzia riguardava quindi l’eventuale
tassazione della plusvalenza nel caso in cui il rogito definitivo
fosse intervenuto dopo il decorso dei cinque anni dall’acquisto
dell’abitazione, nonostante il preliminare fosse stato sottoscritto
anteriormente.
Plusvalenza
immobiliare: cosa prevede il TUIR
Il riferimento è l’art. 67, comma 1, lettera b), del
d.P.R. n. 917/1986, secondo cui costituiscono redditi
diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo
oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque
anni.
Sono escluse dall’imponibilità, tra le altre, le
plusvalenze relative agli immobili acquisiti per
successione e quelle relative alle unità immobiliari
urbane che, per la maggior parte del periodo intercorrente tra
acquisto o costruzione e vendita, siano state utilizzate come
abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La ratio della disposizione è quella di assoggettare a
tassazione le operazioni immobiliari per le quali il breve
intervallo temporale tra acquisto e rivendita fa presumere una
finalità speculativa.
Quando invece il periodo supera i cinque anni, la plusvalenza
derivante dalla cessione dell’immobile non rientra ordinariamente
tra quelle imponibili ai sensi della disposizione.
Per determinare l’eventuale reddito imponibile interviene poi
l’art. 68 del d.P.R. n. 917/1986, secondo cui la
plusvalenza è costituita dalla differenza tra il corrispettivo
percepito e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato
degli altri costi inerenti al bene.
Ristrutturazione edilizia e plusvalenza: il quinquennio decorre
dall’acquisto
Un primo elemento affrontato dall’Agenzia riguarda gli
importanti lavori eseguiti sull’abitazione. Sul punto, la risposta
conferma un principio già espresso con la risposta a interpello n.
560/2022: la ristrutturazione e l’ampliamento
dell’immobile non modificano il momento dal quale deve
essere calcolato il quinquennio.
Ai fini dell’art. 67 del TUIR continua quindi a rilevare la
data originaria di acquisto dell’immobile e non
quella di conclusione degli interventi edilizi. Nel caso esaminato,
pertanto, per l’abitazione acquistata nel settembre 2021 il
quinquennio decorre da tale data, indipendentemente dall’entità
della successiva ristrutturazione.
Pertinenze acquistate in momenti diversi: il quinquennio si calcola
separatamente
In riferimento alle pertinenze, l’Agenzia non ha condiviso
l’impostazione secondo cui il campo da tennis e il campo da padel
dovessero seguire integralmente il regime fiscale dell’immobile
principale in virtù del vincolo pertinenziale.
Il riferimento all’interno dell’art. 67, comma 1, lettera b),
del TUIR alle plusvalenze derivanti dalla cessione di “beni
immobili” comporta, secondo il Fisco, che il termine
quinquennale debba essere verificato separatamente per ogni singolo
immobile ceduto.
Il vincolo pertinenziale non consente quindi di trasferire
automaticamente alla pertinenza la data di acquisto del bene
principale. La pertinenza conserva la propria autonoma data
di acquisto o costruzione e proprio da quella data deve
essere verificato il decorso dei cinque anni.
Vincolo pertinenziale e data di acquisto: quali effetti sulla
plusvalenza
Sul punto, l’Agenzia ha richiamato la risposta a interpello n.
83/2018, nella quale era stato affermato che il vincolo
pertinenziale consente di attribuire al bene servente la stessa
natura fiscale del bene principale, con la conseguenza che la
vendita della pertinenza insieme all’abitazione principale può
beneficiare dell’esclusione dalla plusvalenza prevista dall’art. 67
del TUIR quando ricorrono le relative condizioni.
La pertinenzialità può incidere sulla natura del
bene, permettendo ad esempio alla pertinenza di seguire il
regime dell’abitazione principale quando questa qualificazione
effettivamente sussiste, ma non può modificare elementi oggettivi
propri del singolo immobile, tra i quali rientra proprio la
data di acquisto o di costruzione.
Nel caso esaminato questa distinzione diventa decisiva, perché
l’immobile residenziale non può essere considerato abitazione
principale dei proprietari residenti all’estero. Non opera quindi
l’eccezione prevista dal TUIR e ciascun bene deve essere valutato
sulla base della propria data di acquisizione.
Vendita con unico rogito: come si tassa la pertinenza rientrante
ancora nel quinquennio
Il fatto che abitazione e pertinenze siano cedute con un
unico atto notarile non modifica la conclusione. Secondo
le Entrate, anche in una vendita effettuata uno actu,
l’eventuale imponibilità deve essere verificata autonomamente per
ciascun immobile.
Applicando tale principio al caso esaminato, l’abitazione
acquistata nel settembre 2021 e il campo da tennis pochi giorni
dopo saranno fuori dal quinquennio qualora il trasferimento
definitivo avvenga dopo le rispettive date del 2026.
Diversa è invece la situazione del campo da padel
acquistato nel gennaio 2025. Se il rogito sarà stipulato
entro cinque anni da tale data, l’eventuale plusvalenza riferibile
a questo immobile continuerà a essere imponibile anche se il campo
viene venduto insieme all’abitazione e alle altre pertinenze.
Il risultato è quindi una possibile scomposizione
fiscale del corrispettivo complessivo, perché la
tassazione potrà interessare esclusivamente la quota di prezzo
riferibile al bene ancora compreso nel quinquennio.
Contratto preliminare e plusvalenza: ai fini del quinquennio conta
il rogito
Altro passaggio rilevante riguarda il contratto preliminare
stipulato nel luglio 2025, quindi prima della scadenza del
quinquennio relativo all’abitazione e al campo da tennis.
Sul punto l’Agenzia conferma l’orientamento già espresso nella
risposta a interpello n. 10/2025: il preliminare non
trasferisce la proprietà dell’immobile ma produce
esclusivamente effetti obbligatori tra le parti, impegnandole alla
successiva stipula del contratto definitivo.
Di conseguenza, ai fini dell’art. 67 del TUIR non assume rilievo
la data del preliminare, ma quella nella quale si produce
effettivamente il trasferimento della
proprietà.
Nel caso esaminato, quindi, la firma del preliminare nel luglio
2025 non determina l’emersione della plusvalenza relativa
all’abitazione e al campo da tennis se il rogito definitivo viene
stipulato dopo il decorso dei rispettivi quinquenni.
Caparra confirmatoria e plusvalenza: quando diventa fiscalmente
rilevante
Allo stesso modo, la percezione della caparra
confirmatoria, quando non si è ancora verificato il
trasferimento della proprietà, non determina autonomamente la
realizzazione della plusvalenza immobiliare. Anche sotto questo
profilo occorre attendere il contratto definitivo.
La questione assume però una particolare rilevanza per il campo
da padel, acquistato nel 2025 e quindi ancora compreso nel periodo
quinquennale. Quando la caparra viene successivamente
imputata ad acconto sul prezzo, ai sensi dell’art.
1385 del Codice civile, essa entra a far parte del corrispettivo da
considerare per determinare la plusvalenza relativa al bene.
La plusvalenza dovrà essere determinata applicando i criteri
dell’art. 68 del d.P.R. n. 917/1986 alla quota del corrispettivo
riferibile al campo da padel, comprendendo anche l’acconto già
percepito. L’imposizione si realizzerà però nel periodo
d’imposta in cui avviene la cessione, coincidente con la
stipula del contratto definitivo.
Plusvalenza immobiliare con più pertinenze: cosa verificare prima
della vendita
Nel caso specifico, quindi, qualora il trasferimento definitivo
intervenga dopo il decorso dei rispettivi quinquenni, l’abitazione
e il campo da tennis resteranno fuori dall’imponibilità della
plusvalenza, mentre resta autonomamente rilevante il campo
da padel acquistato nel 2025, per il quale l’eventuale
componente imponibile dovrà essere determinata sulla quota di
corrispettivo ad esso riferibile.
Tirando le somme, per valutare gli effetti fiscali della vendita
di un complesso immobiliare formato da beni acquistati in momenti
differenti occorre considerare, prima di tutto, la data di
acquisto o costruzione di ciascun cespite. Ai fini del
quinquennio previsto dall’art. 67 del TUIR, infatti, non sono
sufficienti né il vincolo pertinenziale né la
vendita mediante un unico contratto a ricondurre tutti gli immobili
alla data di acquisto del bene principale.
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