Oltre 120 miliardi di euro di asset under management, circa 5mila professionisti nelle principali economie dell’Europa occidentale e un modello fondato sulla presenza diretta nei singoli mercati. Arrow Global punta a crescere in Italia rafforzando l’integrazione verticale, che nel settore immobiliare ha portato all’acquisizione di Borio Mangiarotti. A illustrare la strategia è Marco Grimaldi, amministratore delegato di Arrow Global Italia, intervenuto al 2° Pambianco BIP Real Estate Summit.
“Abbiamo circa 5mila colleghi distribuiti nei diversi Paesi, il cui lavoro è originare, strutturare e gestire i nostri investimenti”, spiega Grimaldi. Dei 120 miliardi di euro di attività gestite complessivamente dal gruppo, circa 15 miliardi sono amministrati su base discrezionale per conto di investitori nord-europei, statunitensi e asiatici. “Le principali strategie di Arrow Global sono tre: credito, e in particolare distressed credit, real estate e real estate lending. Il comune denominatore è la presenza dell’immobiliare, perché anche quando investiamo nel credito lo facciamo in operazioni nelle quali il collaterale sottostante è rappresentato da asset real estate”. Una delle caratteristiche distintive del gruppo è l’approccio “local local”, contrapposto al modello degli asset manager internazionali che concentrano le funzioni decisionali in un’unica sede. “I 5mila colleghi di cui parliamo non sono tutti localizzati a Londra, ma lavorano direttamente nei mercati nei quali operiamo”, osserva Grimaldi. La conoscenza diretta dei territori è considerata indispensabile alla luce delle differenze che permangono tra i diversi Paesi europei. “Esistono differenze sostanziali tra i mercati in termini di contesto giuridico, normativo, economico e finanziario. Per questo devi essere locale, devi essere presente sul territorio. Molti nostri concorrenti hanno invece un ufficio centrale a Londra dal quale vengono decise tutte le strategie”.
Il secondo elemento del modello è l’integrazione verticale. “Ogni volta che entriamo in un settore cerchiamo di incorporare e di appropriarci di tutta la filiera produttiva. Arrow Global investe nei mercati nei quali può controllare l’intera catena del valore”. In Italia questa strategia si è concretizzata nell’acquisizione di Borio Mangiarotti, storica azienda immobiliare fondata nel 1920 e attiva soprattutto a Milano e in Lombardia. “Borio Mangiarotti è un’azienda con un pedigree eccezionale, con più di cento anni di esperienza nel mercato immobiliare del Nord Italia e un forte focus sul mercato milanese”, osserva Grimaldi. Arrow Global investe in Italia circa 400 milioni di euro l’anno attraverso i propri fondi. Negli ultimi cinque anni una parte rilevante delle operazioni si è concentrata nell’acquisto di crediti e immobili. Da qui la necessità di affiancare alle competenze finanziarie e creditizie una struttura capace di gestire e valorizzare direttamente gli asset. “L’integrazione verticale realizzata attraverso Borio Mangiarotti ci ha consentito di acquisire immediatamente, mediante una crescita inorganica, le competenze di un’azienda ultracentenaria nel mercato immobiliare”, spiega l’amministratore delegato. “Crescita è la parola d’ordine per noi. Il razionale dell’operazione è chiaramente legato alla nostra volontà di crescere in Italia”. L’operazione amplia inoltre il presidio territoriale del gruppo. “Con l’acquisizione rafforziamo la nostra presenza nei mercati immobiliari del Nord Italia, dove Borio Mangiarotti è molto forte, soprattutto a Milano e in Lombardia. Sono mercati liquidi che hanno attraversato le loro problematiche, ma che continuano a offrire opportunità di investimento molto interessanti anche nel contesto europeo”.
L’integrazione delle competenze industriali permette ad Arrow Global di seguire direttamente la fase realizzativa. “Queste capacità ci consentono di controllare il cantiere, la filiera e la supply chain, dando maggiore certezza ai costi e ai tempi di esecuzione”, afferma Grimaldi. “Per un fondo che ha target molto precisi in termini di rendimento e costi e una propensione al rischio stabilita dagli investitori internazionali, il controllo dell’esecuzione è fondamentale”. Il nuovo assetto consente anche di trattenere all’interno del gruppo attività e redditività precedentemente affidate a soggetti esterni, precisa Grimaldi, osservando che “l’acquisizione ci permette di non esternalizzare alcune attività che riteniamo importanti e strategiche e di internalizzare anche i margini del general contractor”.
Per Borio Mangiarotti, l’ingresso in un gruppo internazionale garantisce invece l’accesso diretto ai capitali necessari per affrontare progetti di dimensioni maggiori e ampliare il proprio raggio d’azione. In questo senso, spiega, “l’azienda non ha più bisogno di ricercare capitali all’esterno, avendo accesso diretto ai nostri. Può crescere, realizzare operazioni più grandi e lavorare su tutto il territorio nazionale”. “Credo sia un esempio quasi unico, o comunque uno dei pochi, nel quale il capitale e competenze industriali molto importanti vengono riuniti sotto lo stesso tetto”, evidenzia Grimaldi. “Abbiamo acquistato Borio Mangiarotti non per entrare genericamente nel settore delle costruzioni, ma per dotarci di un operatore di altissimo livello, che ci permetta di controllare, monitorare e, se necessario, eseguire i lavori riguardanti gli immobili che acquistiamo su tutto il territorio nazionale”.
La riorganizzazione ha comportato la separazione delle due attività precedentemente riunite in Borio Mangiarotti: “abbiamo verticalizzato i due business creando una struttura dedicata ai servizi di investimento e gestione immobiliare e una società concentrata sulle attività di general contractor”. Il management responsabile dell’operatività quotidiana è rimasto nel gruppo ed è stato integrato nella piattaforma italiana di Arrow Global, preservando le conoscenze e le relazioni sviluppate dall’azienda in oltre cento anni di attività. Le due nuove strutture lavoreranno in maniera complementare. La società dedicata all’investment management collaborerà con le altre aziende del gruppo nella ricerca delle opportunità, comprese quelle originate dal distressed credit. “Ci sono numerose situazioni, nell’hospitality, nel residenziale e nella rigenerazione urbana, che possono essere affrontate sia dal lato del credito, attraverso operazioni di restructuring, sia attraverso competenze immobiliari”, osserva Grimaldi. Il general contractor entrerà invece in campo nella fase esecutiva. “Quando avviamo il cantiere possiamo avere direttamente i nostri operatori sul posto, controllando costi, supply chain e tempi di esecuzione. In questo modo riduciamo il rischio di execution dei nostri investimenti”.
La strategia assume particolare rilievo nell’attuale situazione del mercato milanese, condizionato dalle incertezze urbanistiche e dal blocco di diversi cantieri. “Parlare con un investitore di Singapore e spiegare la situazione di Milano è complesso: è difficile descriverla perfino in italiano, figuriamoci in inglese”, osserva Grimaldi. L’amministratore delegato auspica una soluzione condivisa. “Occorre una convergenza tra pubblico e privato, magistratura, politica e mondo imprenditoriale per risolvere la situazione in tempi non troppo lunghi. Per noi è essenziale”. La crisi può tuttavia creare occasioni per gli operatori dotati di capitale e capacità di intervento. “In un mercato nel quale si genera una dislocation, come quello milanese negli ultimi due anni, possono nascere opportunità per operatori come noi, che hanno un profilo opportunistico. Opportunistico in senso positivo: significa riuscire a risolvere problemi che altri non riescono a risolvere”. Arrow Global conferma comunque una prospettiva di lungo periodo sull’Italia. “Abbiamo ormai un track record di dieci anni nel Paese. Siamo qui oggi per cercare di risolvere il problema dei cantieri chiusi e saremo ancora qui tra un anno, quando i cantieri riapriranno, con i nostri capitali”.
La strategia di integrazione verticale si estende anche al settore assicurativo. Il gruppo acquista diverse tipologie di coperture legate agli immobili e ai finanziamenti, dalle polizze Warranty & Indemnity a quelle relative all’esistenza del titolo di proprietà, oltre alle assicurazioni necessarie alla gestione degli asset. “Nel tempo ci troviamo a pagare polizze assicurative a soggetti esterni che, probabilmente, conoscono i rischi assunti meno di noi”, afferma Grimaldi. “Siamo noi ad avere svolto l’underwriting, ad avere sottoscritto l’investimento e a gestire gli immobili”. Arrow Global ha quindi creato una compagnia assicurativa interna al gruppo, dotata di rating “A-” e destinata a offrire servizi lungo l’intera filiera a livello europeo. “Nel valore complessivo dei ricavi generati da un’operazione ci siamo accorti che esiste una parte importante di business che può essere internalizzata e che riguarda le assicurazioni”, spiega Grimaldi. La piattaforma potrà intervenire, per esempio, nel caso in cui una banca finanzi l’acquisto di un immobile da parte del gruppo. “Possiamo garantire il finanziamento attraverso questa assicurazione, riducendo il costo sostenuto dalla banca e internalizzando una parte del margine assicurativo. È un modello tutto in house”.
Accanto al controllo della filiera, il gruppo sta ampliando la propria presenza nei diversi comparti immobiliari. Investe nel residenziale, nell’hospitality e nei data center e osserva le opportunità presenti nel retail e nella logistica. Il settore nel quale Grimaldi individua oggi le maggiori possibilità di sviluppo in Italia è tuttavia l’hospitality. “Come gruppo abbiamo una forte vocazione nel leisure e stiamo costruendo un’offerta di ospitalità mediterranea”, afferma. La frammentazione dell’offerta italiana, la carenza di capitali e la presenza di numerose strutture da riqualificare aprono spazi per investitori capaci di unire risorse finanziarie e competenze operative. “In un Paese a forte vocazione turistica come l’Italia riteniamo che il settore possa essere ulteriormente professionalizzato. Manca capitale e ci sono moltissimi asset da rigenerare”. La strategia non punta sul nuovo consumo di suolo, ma sulla riqualificazione del patrimonio esistente. “Non bisogna costruire altro né distruggere la costa italiana. Occorre rigenerare quello che esiste già, e in questo settore ci sono tantissime opportunità”. Arrow Global ha già investito nell’hospitality in Sicilia, Puglia e a Cervinia e prepara nuove operazioni in Toscana e Sardegna.
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