Living e logistica resteranno al centro della strategia di crescita di Hines in Italia, affiancati dagli investimenti nel retail open air, in particolare nei retail park, e nei data center. Il gruppo continuerà inoltre a guardare al mercato degli uffici, ma con un approccio sempre più selettivo e concentrato sugli asset prime di Milano, mentre valuterà caso per caso le opportunità nell’hospitality. A delineare le direttrici di sviluppo in occasione del 2° Pambianco BIP Real Estate Summit, è Raul Ravara, Senior Managing Director e Country Head of Italy di Hines, secondo il quale il ritorno dell’interesse degli investitori internazionali verso l’Italia e il Sud Europa non rappresenta un fenomeno temporaneo, ma un cambiamento strutturale nella distribuzione dei capitali immobiliari.
“Senza dubbio living e logistica sono le asset class core nelle quali vogliamo investire”, afferma Ravara, indicando i due comparti come le principali aree di espansione di Hines nel mercato italiano. Alla strategia si aggiunge il retail, con una particolare attenzione verso i format aperti e facilmente accessibili: “Ci piace molto la parte di retail open air e, in particolare, quella dei retail park”. L’interesse per i retail park si inserisce in una più ampia lettura dell’evoluzione dei consumi e dei formati commerciali. La capacità di attrarre flussi, la maggiore flessibilità degli spazi e la possibilità di combinare commercio, servizi e tempo libero rendono il segmento uno degli ambiti osservati con maggiore attenzione dal gruppo. La selezione degli investimenti resta comunque legata alla qualità dell’asset, alla solidità del bacino di riferimento e alla capacità del progetto di mantenere attrattività nel lungo periodo.
Accanto alle asset class immobiliari più consolidate, Hines sta indirizzando una parte della propria strategia verso le infrastrutture necessarie alla trasformazione digitale. “Stiamo investendo nella parte dei data center, che sono ovviamente il futuro delle infrastrutture digitali”, spiega Ravara. Il comparto è considerato una delle nuove frontiere del real estate, anche per effetto della crescita della domanda di capacità di elaborazione e conservazione dei dati e dello sviluppo delle attività digitali.
Living, logistica, retail park e data center definiscono quindi l’ossatura della strategia italiana di Hines. Il gruppo continua però a guardare con interesse anche agli uffici, un mercato che il manager descrive come sempre più polarizzato. “Il mondo degli uffici sta attraversando in questo momento una fase binaria: i mercati secondari stanno soffrendo tantissimo, mentre i mercati prime, in particolare quelli delle gateway city, stanno registrando un incremento massiccio dei canoni per gli uffici centrali”. In Italia questa polarizzazione favorisce soprattutto Milano, indicata come la principale gateway city del Paese e come il mercato nel quale la domanda continua a concentrarsi sugli edifici di maggiore qualità e nelle localizzazioni centrali. “In particolare Milano sta registrando un incremento massiccio dei canoni per quanto riguarda gli uffici centrali”, sottolinea il Country Head of Italy di Hines.
La distanza tra gli immobili prime e il resto del mercato è diventata uno dei principali elementi di selezione delle opportunità. Gli uffici meglio posizionati, moderni e capaci di rispondere alle esigenze delle imprese continuano a intercettare la domanda e a sostenere la crescita dei canoni. Gli immobili situati nei mercati secondari, al contrario, incontrano maggiori difficoltà, anche in presenza di condizioni economiche di ingresso apparentemente più favorevoli. Per Hines, questa divaricazione impone una valutazione più rigorosa rispetto al passato. “Anche da questo punto di vista l’approccio è quello di un investimento molto più selettivo rispetto a quanto avveniva precedentemente”, osserva Ravara. Non viene quindi meno l’interesse per gli uffici, ma cambia il criterio con cui vengono analizzati: centralità della posizione, qualità dell’edificio e solidità della domanda diventano determinanti nella scelta degli asset.
La selettività riguarda anche l’hospitality. Il settore rimane all’interno del perimetro di osservazione di Hines, senza assumere tuttavia lo stesso carattere prioritario attribuito a living e logistica. “In maniera più selettiva valutiamo eventualmente anche investimenti nell’hospitality”, spiega infatti Ravara. L’approccio prevede dunque l’analisi delle singole opportunità, con una particolare attenzione alla qualità del progetto, al posizionamento e alla capacità di generare valore nel tempo.
La strategia del gruppo si sviluppa all’interno di un contesto nel quale l’Italia e il Sud Europa sono tornati a occupare una posizione centrale nelle valutazioni degli investitori internazionali. Per Ravara non si tratta di una finestra contingente, destinata a chiudersi con il mutare del quadro economico o finanziario, ma di un movimento più profondo. “Secondo noi è sicuramente un trend strutturale e non contingente”, afferma. Alla base del ritorno dei capitali verso il Sud Europa vi è innanzitutto una nuova percezione di stabilità. Un fattore che, per molti anni, aveva penalizzato in particolare l’Italia rispetto ad altri grandi mercati europei e che oggi sembra invece giocare a favore del Paese. “Il fenomeno è dettato da quella che ora viene registrata come una stabilità e che, paradossalmente, sta facendo beneficiare il Sud Europa, in particolare l’Italia e la Spagna, di un maggiore afflusso di investimenti”, spiega. Il riequilibrio delle preferenze degli investitori è legato anche alle difficoltà attraversate da alcuni Paesi che in passato venivano considerati destinazioni più sicure e prevedibili.
“Paesi che prima erano preferiti dagli investitori internazionali, come Regno Unito, Francia e Germania, stanno ora scontando proprio quella che era una delle accuse rivolte ai Paesi del Sud Europa e, in particolare, all’Italia: l’instabilità politica”, osserva il manager. Lo spostamento dell’attenzione verso Italia e Spagna deriva quindi anche da una modifica delle condizioni relative tra i diversi mercati europei. La stabilità non viene più considerata una caratteristica esclusiva delle economie del Nord Europa, mentre i Paesi meridionali vengono rivalutati per la loro capacità di affrontare le crisi e mantenere una certa continuità economica e istituzionale. A rafforzare questa lettura è la resilienza dimostrata dalle economie del Sud Europa di fronte alla sequenza di shock che ha caratterizzato gli ultimi anni. La pandemia, la guerra in Ucraina, l’aumento dei prezzi energetici e le tensioni geopolitiche più recenti non hanno impedito ai consumi e all’economia di continuare a mostrare una capacità di tenuta.
“Nonostante tutti gli shock che ci sono stati, dalla guerra in Ucraina al Covid fino al conflitto attuale, si registra una resilienza dei consumi retail e della crescita”, sottolinea Ravara. “Si tratta di una crescita che ovviamente non è così elevata, ma che ha dimostrato di essere resiliente nel Sud Europa, paradossalmente più che nel Nord Europa”. È proprio la combinazione tra stabilità percepita, tenuta dei consumi e capacità di assorbire gli shock a sostenere, secondo Hines, l’interesse degli investitori internazionali per l’Italia. Il Paese continua a presentare elementi di complessità, ma viene oggi osservato all’interno di un confronto europeo profondamente diverso rispetto al passato.La maggiore prudenza adottata nella selezione degli investimenti non contraddice quindi la fiducia nel mercato italiano. Al contrario, la strategia di Hines punta a intercettare le aree nelle quali domanda strutturale, trasformazione dei consumi e sviluppo delle infrastrutture possono produrre crescita nel lungo periodo.
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