Tra i costi da mettere in preventivo prima di iscriversi in una qualsiasi delle università d’Italia, oltre alla spesa delle tasse, dei libri e dei mezzi, c’è quella dell’alloggio. E anche nel 2026 resta la voce più pesante: da città a città il prezzo di una stanza può variare di oltre 400 euro al mese, senza contare trasporti, utenze e spesa.
Buona notizia, almeno sulla carta, per gli studenti che hanno intenzione di affittare casa vicino al proprio ateneo. Nella rilevazione più recente il costo medio nazionale di una stanza singola è sceso, con un calo del 6,2% rispetto a un anno fa. Il condizionale, però, è d’obbligo: dietro il dato nazionale si nasconde un mercato a macchia di leopardo, dove ad alcune città in calo se ne contrappongono altre in netto aumento.
Per uno studente fuori sede l’affitto resta la spesa più impattante, tanto che la scelta dell’università dipende spesso anche dalle condizioni economiche di partenza. E questo, se ve lo state chiedendo, è il momento in cui si decide: la ricerca alloggi tocca il picco assoluto tra fine agosto e metà settembre, e a ridosso dell’avvio dei corsi trovare una stanza disponibile a un costo contenuto nelle maggiori città universitarie diventa sempre più difficile.
Vediamo allora quanto costa una stanza città per città nel 2026, quali sono i capoluoghi più cari e quali i più economici, e quali agevolazioni fiscali possono alleggerire il conto.
Affitti studenti 2026: i prezzi calano, ma non ovunque
Dopo sei anni di rincari, qualcosa si muove. Secondo l’ultimo rapporto di Immobiliare.it Insights, il prezzo delle stanze singole a livello nazionale registra una flessione del 6,2% rispetto al 2025, con una media che si attesta sui 575 euro al mese. Un dato che farebbe ben sperare, ma che va letto con attenzione, perché la situazione varia moltissimo da città a città.
Il calo, spiega il Gruppo, è legato soprattutto a una flessione della domanda. Le richieste sono diminuite sia nei contatti medi per annuncio (-19,8%) sia nei contatti complessivi, che arretrano di circa il 22% rispetto a un anno fa. Come ha osservato Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, in mercati molto maturi come Milano, dove i canoni hanno raggiunto livelli particolarmente elevati, una domanda meno intensa tende naturalmente a tradursi in un ridimensionamento dei prezzi.
Il quadro, però, resta eterogeneo. Accanto ai grandi centri in cui il mercato si sta stabilizzando, ci sono ancora numerose città che continuano a registrare aumenti significativi dei canoni. E soprattutto rimane un nodo di fondo: quello dell’offerta.
Poche stanze e residenze insufficienti: il vero problema è l’offerta
Il calo dei prezzi non deve ingannare, perché il numero di stanze disponibili è diminuito di circa il 15% su base nazionale, con contrazioni ancora più marcate a Milano (-31,5%) e Bologna (-23,5%). In controtendenza, invece, alcune città registrano una crescita a tre cifre dell’offerta: Venezia (+115,4%), Firenze (+95,2%) e Ferrara (+72,7%).
A pesare è soprattutto lo squilibrio strutturale tra domanda e posti letto pubblici. Secondo i dati diffusi da ANCE, Associazione Nazionale Costruttori Edili, a febbraio 2026 in Italia ci sono circa 373.000 studenti che studiano fuori dalla propria regione, a fronte di poco più di 100.000 posti letto nelle residenze universitarie, considerando anche quelli programmati. Il PNRR, inoltre, ha ridimensionato il target dei nuovi posti letto a 30.000 entro agosto 2026. Il risultato è che, nonostante la domanda in calo, le stanze restano troppo poche rispetto a quante ne chiederebbe il mercato.
I dati territoriali confermano la forte mobilità studentesca, in particolare nelle regioni più piccole e nel Mezzogiorno: in Basilicata il 78% degli studenti frequenta l’università fuori regione, con percentuali elevate anche in Valle d’Aosta (73%), Molise (63%), Trentino-Alto Adige (56%) e Abruzzo (49%). Regioni come Sicilia (24%) e Campania (20%) evidenziano invece numeri assoluti comunque molto rilevanti.
Quali sono le città con gli affitti più alti per i fuori sede
Alla domanda «dove si spende di più» per una stanza in affitto la risposta rimane sempre Milano, e questo non sorprende chi ha cercato almeno una volta un alloggio nel capoluogo lombardo per poter studiare. Nonostante un calo annuo prossimo al 4%, la città resta la più cara d’Italia con circa 704 euro al mese per una singola.
Alle sue spalle, però, il podio cambia rispetto agli anni passati. Al secondo posto si piazza Firenze (627 €), seguita da Roma (615 €), che scavalca Bologna (585 €) grazie a una crescita in netta controtendenza: nella Capitale il canone di una singola è aumentato del 7% rispetto a un anno fa. Sotto quota 600 euro, ma comunque su livelli elevati, troviamo poi Bergamo (504 €), Padova (496 €), Torino (479 €), Verona (473 €), Venezia (456 €), Napoli (447 €), Bari (426 €), Genova (408 €), Pisa (364 €) e Palermo (315 €).
Guardando alle variazioni annue, il mercato si conferma spaccato in due: se Bologna (-7,5%) e Milano (-3,8%) tirano il fiato, altrove i rincari corrono. Oltre a Roma (+7%), aumentano in modo marcato Palermo (+13,6%), Bari (+12,2%), Genova (+11,9%) e Pisa (+10,7%).
E se anche oggi qualche prezzo scende, il confronto con il passato resta impietoso.
Dal 2020 al 2026 i canoni sono cresciuti di circa il 31% a Milano, il 40% a Roma, il 37% a Bologna, il 45% a Torino, il 46% a Firenze e Padova e il 36% a Napoli. In altre parole, anche dove i prezzi stanno calando restano su livelli molto più alti rispetto al periodo pre-pandemia.
Dove costa meno l’affitto per un fuori sede
Se la lista precedente vi ha spaventato, c’è anche il rovescio della medaglia. Nei centri universitari minori il costo di una stanza singola resta ben più abbordabile: secondo Immobiliare.it Insights, a guidare la classifica delle città più economiche è Chieti con appena 240 euro al mese, seguita da Foggia (259 €) e Catanzaro (251 €).
Anche alcuni capoluoghi di medie dimensioni mostrano segnali di sollievo. È il caso di Trento, dove una singola costa in media 444 euro, il 18,3% in meno rispetto al 2025. Un caso particolare è invece quello di Genova: qui crescono tutti i principali parametri (canone medio, offerta disponibile, pressione di domanda e contatti totali), segno di un mercato vivace che riesce a tenere il passo con l’ampliamento delle stanze disponibili.
Resta però una regola valida ovunque: nei principali centri universitari, per una singola bisogna comunque mettere in conto una spesa minima superiore ai 400 euro al mese, utenze escluse.
Singola o doppia? Come risparmiare sull’affitto
Chi punta al risparmio non deve guardare soltanto alla città, ma anche alla tipologia di stanza. Con «affitti per fuori sede», infatti, si intendono principalmente stanze singole o doppie, e la differenza sul portafogli può essere considerevole.
A differenza della singola, in una doppia si condivide lo spazio con un’altra persona: una soluzione meno comoda in termini di privacy, ma che permette di abbattere sensibilmente il canone mensile e di dividere anche le utenze. Per uno studente alle prese con un budget ridotto, la doppia resta quindi una delle leve più efficaci per contenere la spesa, specie nelle città dove la singola ha ormai superato quota 600 euro.
Detrazione affitti studenti fuori sede: come funziona lo sconto del 19%
Oltre alla scelta della città e della tipologia di stanza, c’è un’altra leva spesso sottovalutata per alleggerire il conto: la detrazione fiscale prevista per gli studenti fuori sede. Si tratta di una detrazione Irpef del 19% sulle somme versate per l’affitto, calcolata su un importo massimo di 2.633 euro.
L’agevolazione non spetta a tutti. Possono beneficiarne gli studenti iscritti a un corso universitario in un comune diverso da quello di residenza, purché la sede degli studi si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza e, in ogni caso, in un’altra provincia. Per calcolare la soglia dei 100 km si considera il percorso più breve lungo una delle vie di comunicazione disponibili (stradale o ferroviaria): è sufficiente che almeno uno dei collegamenti utilizzabili raggiunga o superi la distanza richiesta. Il beneficio è esteso anche agli iscritti agli Istituti tecnici superiori (ITS) e a chi frequenta i nuovi percorsi presso conservatori di musica e istituti musicali pareggiati.
Non fanno invece differenza né la disciplina scelta né il fatto che l’istituzione sia pubblica o privata. Sono esclusi, però, gli studenti impegnati in percorsi successivi alla laurea, come master, dottorati di ricerca e corsi di specializzazione, sia in Italia sia all’estero.
Quali contratti danno diritto allo sconto? Sono ammessi i contratti stipulati o rinnovati secondo la Legge 431/1998, che disciplina le locazioni a uso abitativo. Rientrano tra le formule riconosciute anche i contratti di ospitalità, gli atti di assegnazione in godimento o locazione, i contratti a uso transitorio e quelli relativi all’affitto di un singolo posto letto. In tutti i casi il contratto deve essere regolarmente registrato. La detrazione riguarda inoltre i contratti di ospitalità e gli atti di assegnazione sottoscritti con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative.
Cosa si può scaricare e cosa no? Il 19% si calcola sui canoni di locazione, sui contratti di ospitalità e sugli atti di assegnazione, fino al limite complessivo di 2.633 euro. Non possono invece essere inseriti nella spesa detraibile il deposito cauzionale, i costi condominiali o di riscaldamento quando sono compresi nel canone e le spese di intermediazione immobiliare. Per ottenere il beneficio, inoltre, il pagamento deve essere tracciabile, tramite bonifico bancario o postale o altro sistema tracciabile, e la relativa documentazione va conservata.
Casa condivisa e genitori. Se il contratto è intestato a più conduttori, il canone va suddiviso pro quota tra gli intestatari, e a beneficiare dell’agevolazione sono solo quelli che rispettano i requisiti, ciascuno nel limite di 2.633 euro. Quando invece lo studente è fiscalmente a carico e il canone viene pagato da un familiare, la detrazione spetta a chi ha materialmente sostenuto la spesa: se, per esempio, i genitori hanno due figli universitari fuori sede con due distinti contratti, ciascun genitore può usufruire della detrazione fino a 2.633 euro.
Da ricordare, infine, che l’agevolazione è soggetta alle regole sul nuovo limite delle detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75 mila euro, e che resta valido il meccanismo introdotto nel 2020: la detrazione è riconosciuta integralmente fino a 120 mila euro di reddito complessivo, mentre oltre questa soglia diminuisce progressivamente fino ad azzerarsi a quota 240 mila euro.
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