Il mercato immobiliare italiano ha continuato a mostrare segnali di crescita dei prezzi anche nel primo semestre del 2026, sia nel comparto delle compravendite che in quello delle locazioni. Rispetto allo stesso periodo del 2025, i costi delle abitazioni in vendita hanno registrato un +4,3%, mentre chi desidera affittare ha dovuto fare i conti con canoni mediamente più alti del 2,9%. In seguito a questi rialzi, per comprare casa in Italia servono circa 2.200 euro/mq, mentre per una locazione è necessario mettere a budget, in media, 14,7 euro/mq.
Sono queste solo alcune delle evidenze tratte dal Market Monitor sul primo semestre 2026 elaborato da Immobiliare.it Insights, che si concentra anche sull’accessibilità degli immobili, evidenziando come chi dispone di un solo reddito può permettersi di acquistare il 30,5% delle case in offerta, mentre per l’affitto la quota scende fino ad appena il 13,4%. La presenza di un secondo reddito continua a essere determinante in entrambi i comparti, perché se si è in due l’affordability arriva al 58,4% nella vendita e al 56% nelle locazioni.
“L’edizione semestrale del Market Monitor evidenzia un mercato immobiliare che continua a muoversi lungo il percorso di crescita già osservato negli ultimi mesi, ma con dinamiche sempre più differenziate tra territori e segmenti – dichiara Luke Brucato, chief strategy officer di Immobiliare.it Insights –. Nelle compravendite la domanda resta solida e continua a sostenere i prezzi, soprattutto nel Nord, nonostante un’offerta che rimane limitata. Nel comparto delle locazioni, invece, si osserva un graduale riequilibrio: l’aumento dello stock disponibile sta contribuendo ad allentare la pressione della domanda in molte aree del Paese, pur in presenza di canoni ancora in crescita. Il tema dell’accessibilità alla casa si conferma un elemento strutturale di attenzione: la crescita dei valori continua infatti a essere più veloce della capacità di spesa di molte famiglie, rendendo sempre più necessario analizzare i fenomeni anche a livello locale”.
Compravendite
Le aree settentrionali del Paese sono quelle che hanno registrato il rialzo più deciso dei prezzi delle abitazioni in vendita nei primi sei mesi del 2026: il Nord Est è in testa con il +6% anno su anno, seguito dal Nord Ovest (+5,7%). Il Centro cresce del 3,4%, mentre Sud e Isole mostrano incrementi più contenuti, rispettivamente +1,8% e +1,2%.
Oltre ai prezzi, nel settore delle compravendite continua ad aumentare anche l’interesse dei potenziali acquirenti, seppur con minore intensità rispetto alla forte accelerazione osservata nel 2025. A livello nazionale, la pressione di domanda sul singolo annuncio è in rialzo del 2,5% rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno, con l’aumento più marcato nel Centro (+7,3%).
L’incremento della pressione di domanda è favorito anche dalla riduzione dell’offerta su base annua (-1,4% in media nel Paese), con le flessioni più significative nel Centro e nel Nord-Ovest (–2,4% in entrambi i casi). La combinazione tra un’offerta in calo e una richiesta ancora in crescita mantiene dunque elevata la tensione sul mercato.
Locazioni
Diversamente da quanto accade nel settore delle compravendite, negli affitti è il Centro Italia a guidare la salita dei canoni (+5,6%), seguito da Isole (+5,4%) e Sud (+5%). Il Nord Ovest mostra una crescita più contenuta (+1,7%), mentre il Nord Est registra una sostanziale stabilità (+0,2%).
Nel comparto degli affitti crescono sia l’interesse, in aumento in tutte le aree geografiche, che l’offerta. Quest’ultima, in particolare, mostra un rialzo significativo rispetto alla prima metà dello scorso anno (+19,3%), confermando il cambio di direzione già emerso nel 2025, dopo la forte contrazione osservata tra il 2022 e il 2024.
L’aumento dello stock locativo, che consente ai potenziali inquilini di scegliere tra un numero più ampio di proposte, determina un calo della pressione di domanda sul singolo annuncio in tutte le aree del Paese, soprattutto nel Nord Est (-14%). Fa eccezione il Centro, dove l’indicatore rimane sostanzialmente stabile nell’ultimo anno (-0,4%).
Uno sguardo all’andamento di prezzi e canoni nei principali mercati metropolitani
Tutti i principali mercati metropolitani del Paese registrano un incremento dei prezzi delle case in vendita nel primo semestre del 2026, a esclusione di Reggio Calabria, che segna un -2,5% nel confronto con gli stessi sei mesi del 2025. Torino è invece la città che cresce maggiormente (+8,3%), seguita da Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%). Grazie a questo incremento, la Capitale raggiunge i 3.826 euro/mq, sorpassando di poco Bologna (3.821 euro/mq, +5,7% anno su anno).
Milano rimane la città più cara in assoluto, con 5.675 euro/mq (+2,6%) davanti a Firenze, che ha superato i 4.700 euro/mq medi dopo un rialzo del 3,5%.
Passando alle locazioni, a differenza di quanto emerso per il mercato della vendita, si nota qualche discesa in più dei prezzi: in particolare, rispetto al primo semestre del 2025 calano Bologna (-3,2%), Catania (-1,3%) Milano (-0,9%) e Firenze (-0,2%), anche se in questi ultimi due casi si può parlare di sostanziale stabilità. Sul fronte opposto, i tre incrementi più forti nel periodo si evidenziano a Reggio Calabria (+17,6%), Messina (+8%) e Genova (+7,4%).
Milano rimane in vetta alla classifica anche dei canoni di locazione, con 22,3 euro/mq, ma Firenze non è molto distante (21,4 euro/mq). Roma cresce del 3,4% e occupa il terzo posto (18,7 euro/mq), davanti a Bologna (16,5 euro/mq) e Venezia (16,3 euro/mq).
Accessibilità
Uno dei temi chiave del mercato immobiliare italiano riguarda l’accessibilità economica alla casa (o affordability), che, spiega Immobiliare.it Insights, “è oggi il principale problema strutturale del settore, frutto di un profondo disallineamento storico tra la corsa dei prezzi delle abitazioni e la stagnazione dei redditi reali”. Alla fine del primo semestre del 2026, chi dispone di un solo reddito può permettersi di acquistare il 30,5% delle case in offerta, mentre per l’affitto la quota scende fino ad appena il 13,4%. La presenza di un secondo reddito continua a essere determinante in entrambi i comparti, perché se si è in due l’affordability arriva al 58,4% nella vendita e al 56% nelle locazioni.
Guardando, anche in questo caso, ai singoli mercati metropolitani, i livelli di accessibilità più elevati si registrano nelle città del Sud e delle Isole: per i nuclei bireddito, i centri più accessibili nel settore delle compravendite sono Reggio Calabria (87,4%), Messina (86,4%) e Catania (78,7%). Le prime due città del Nord si trovano al quarto e al quinto posto, vale a dire Genova (78%) e Torino (74%). All’estremo opposto, il Comune meno accessibile in assoluto è Firenze, sia per chi dispone di due redditi (16,6%), sia per i single: in quest’ultima fattispecie l’affordability cala addirittura allo 0,7%.
Nel settore delle locazioni, Reggio Calabria e Messina si confermano le città più accessibili per le coppie (94,1% e 90,2% rispettivamente), davanti a Torino (77,8%), Genova (77%), Palermo (76,8%) e Catania (76%). Firenze resta invece in ultima posizione sia per famiglie monoreddito che bireddito anche nel mercato degli affitti (27,7% e 1,5% rispettivamente).
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