Investimento immobiliare in Svizzera, tasse, regole e fisco per italiani

Investire in immobili in Svizzera rappresenta un’opzione strategica di grande interesse per i contribuenti residenti in Italia, sia per la ricerca di stabilità patrimoniale sia per la diversificazione degli asset. Tuttavia, operare sul mercato elvetico richiede una comprensione approfondita delle norme sull’acquisto da parte di soggetti esteri e del complesso quadro tributario a cavallo tra i due Paesi. La scelta della struttura con cui effettuare l’operazione, la conoscenza dei vincoli legali e la gestione del doppio binario fiscale tra l’ordinamento italiano e quello svizzero costituiscono fattori determinanti per garantire la redditività e la sicurezza dell’investimento.

Investire in immobili in Svizzera: il quadro normativo

L’accesso al mercato immobiliare elvetico per i soggetti non residenti in Svizzera è disciplinato a livello nazionale dalla Legge Federale sull’Acquisizione di Immobili da parte di persone domiciliate all’estero (LFAIE), nota come Lex Koller. Questa normativa stabilisce precise restrizioni per gli acquirenti esteri sprovvisti di un permesso di soggiorno permanente (Permesso C), differenziando le regole in base alla tipologia di immobile e all’uso previsto.

Il quadro normativo è attualmente oggetto di rilevanti sviluppi legislativi. Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale svizzero ha avviato una consultazione pubblica, che è rimasta aperta fino allo scorso 15 luglio 2026, riguardante un progetto di revisione della Lex Koller. Promosso dal Dipartimento federale di giustizia e polizia (DFGP) a seguito della raccomandazione di respingere l’iniziativa popolare No a una Svizzera da 10 milioni!, il progetto mira a contenere la scarsità di alloggi sul territorio e a riportare la legge alle sue finalità originarie.

La proposta di riforma articola l’intervento su quattro ambiti specifici:

• abitazione principale per cittadini di Paesi terzi. Per i cittadini extra-UE/AELS viene introdotto l’obbligo di autorizzazione preventiva e la prescrizione di rivendere la proprietà entro due anni nel caso in cui il proprietario si trasferisca altrove;
• immobili commerciali. Viene previsto lo stop all’acquisto a scopo di locazione o affitto da parte di persone all’estero. Resta invece totalmente libero l’acquisto di immobili commerciali destinati all’uso diretto per la propria attività d’impresa;
• abitazioni di vacanza e apparthotel. La riforma prefigura una riduzione dei contingenti cantonali e introduce l’obbligo di autorizzazione anche per i trasferimenti di proprietà che avvengono tra due soggetti esteri (operazioni in precedenza esenti da autorizzazione).
• titoli quotati. Viene stabilito il divieto di acquisto di azioni o quote di società immobiliari residenziali quotate, nonché di quote di fondi immobiliari e SICAV immobiliari.

Il sistema fiscale svizzero: livelli di tassazione e prelievi locali

Il sistema tributario elvetico si caratterizza per una struttura articolata su tre livelli: federale, cantonale e comunale. Per chi desidera investire in immobili in Svizzera, le imposte locali connesse al trasferimento e al possesso del bene variano in maniera significativa a seconda del Cantone di ubicazione dell’immobile.

Tra le principali forme di prelievo applicate in Svizzera figurano:

• imposta di trasferimento, che viene applicata al momento della compravendita, può raggiungere un’aliquota fino al 3,3% del valore dell’immobile. È di competenza cantonale e alcuni Cantoni non la applicano;
• imposta di registrazione, che è legata alle formalità di trascrizione dell’atto, si attesta indicativamente attorno all’1% del valore del bene, pur con variazioni locali;
• imposta sulla proprietà, ossia un prelievo patrimoniale annuale riscosso a livello cantonale e comunale, con aliquote variabili;
• imposta sulle plusvalenze immobiliari. Il guadagno realizzato in sede di vendita è soggetto a un’imposta di competenza cantonale. Le aliquote sono tendenzialmente progressive e collegate al periodo di possesso dell’immobile, sebbene vi siano Cantoni che non applicano tale tributo.

L’acquisto come persona fisica: imposte in Italia e monitoraggio

Quando un cittadino residente fiscalmente in Italia decide di investire in immobili in Svizzera in qualità di persona fisica, l’operazione genera precisi obblighi dichiarativi e tributari di fronte al fisco italiano.

Il primo adempimento riguarda il monitoraggio fiscale: ai sensi dell’articolo 4 del Decreto Legge n. 167/1990 e dell’articolo 38 del Decreto Legge n. 201/2011, l’immobile detenuto oltreconfine deve essere inserito nel Quadro RW del Modello Redditi Persone Fisiche fin dal primo anno di possesso.

Dal punto di vista delle imposte patrimoniali, la detenzione diretta del bene comporta l’applicazione dell’Ivie (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero), istituita dall’articolo 19 del Decreto Legge n. 201/2011, con aliquota ordinaria dell’1,06% del valore dell’immobile.

Per quanto riguarda i redditi prodotti dall’immobile e le plusvalenze, la Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata tra Italia e Svizzera attribuisce allo Stato in cui è situato l’immobile la potestà impositiva primaria. In Italia trova applicazione il meccanismo del credito d’imposta ai sensi dell’articolo 165 del Tuir, che consente di detrarre dall’imposta italiana quanto già versato a titolo definitivo all’amministrazione elvetica.

In materia di plusvalenze realizzate in sede di rivendita, l’ordinamento italiano prevede un trattamento differenziato in base alla durata del possesso:

• cessione entro 5 anni dall’acquisto. Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, la plusvalenza è soggetta a tassazione ordinaria Irpef in Italia (con credito d’imposta per quanto versato in Svizzera);
• cessione oltre i 5 anni dall’acquisto. L’operazione non genera reddito imponibile ai fini Irpef in Italia, esaurendo il prelievo fiscale all’eventuale imposta sulla plusvalenza dovuta nel Cantone svizzero.

Confronto tra le strutture d’acquisto: persona fisica, società italiana e società svizzera

Pianificare adeguatamente come investire in immobili in Svizzera impone una valutazione del veicolo giuridico da utilizzare. Le tre opzioni principali presentano profili e impatti fiscali distinti.

Acquisto diretto come persona fisica

È la soluzione con il minor onere gestionale e burocratico per gli investimenti singoli o di importo contenuto. Comporta l’assoggettamento all’Ivie, l’obbligo di compilazione del Quadro RW e la tassazione Irpef sulle plusvalenze entro i 5 anni, a fronte di una notevole semplicità operativa.

Acquisto tramite società italiana

L’intestazione dell’immobile a una società di diritto italiano modifica l’assetto degli adempimenti: non si applicano il Quadro RW né l’Ivie, poiché la detenzione del bene viene riflessa nel bilancio d’esercizio della società. Tuttavia, sorgono due criticità rilevanti:

• tassazione delle plusvalenze. L’esenzione quinquennale prevista dall’articolo 67 del Tuir per le persone fisiche non trova applicazione per le società. La plusvalenza concorre sempre alla formazione del reddito d’impresa (base imponibile Ires) nell’esercizio di realizzo, a prescindere dalla durata del possesso;
• rischio di stabile organizzazione. Se l’immobile in Svizzera viene locato stabilmente a terzi, la società italiana corre il rischio che l’autorità fiscale elvetica ravvisi la presenza di una stabile organizzazione sul territorio svizzero.

Acquisto tramite società svizzera

L’utilizzo di un veicolo societario svizzero richiede un’attenta analisi dei requisiti della LFAIE. La legge elvetica non guarda alla sola sede legale formale, bensì alla sostanza dell’assetto proprietario.

Se una società svizzera è partecipata da soci esteri, la soglia rilevante è pari a un terzo (1/3) del capitale sociale o dei diritti di voto. Qualora la partecipazione estera superi tale quota, la società viene equiparata a una persona all’estero e ricade sotto i vincoli della Lex Koller. È fondamentale evidenziare che il rispetto della soglia del terzo va verificato sia al momento dell’acquisto sia a ogni successiva variazione della compagine sociale: un ingresso posticipato di un socio non residente può far scattare le restrizioni della LFAIE su una società originariamente esente, con impatti diretti sull’immobile detenuto.

Successioni e coordinamento internazionale

Un ultimo aspetto riguarda la gestione delle successioni. Le dichiarazioni di successione in Italia e in Svizzera seguono regole e tempistiche del tutto indipendenti. In presenza di immobili situati sul territorio elvetico, occorrerà coordinare tempestivamente le adempienze presso le autorità svizzere con la dichiarazione di successione italiana, avvalendosi dei meccanismi di credito d’imposta per prevenire fenomeni di doppia imposizione sull’asse ereditario.