quando il conto rischia di arrivare al condominio

Il Superbonus 110% è finito da tempo sotto i riflettori per i
suoi costi sui conti pubblici. Molto meno si è parlato di un
effetto collaterale emerso con qualche anno di ritardo rispetto al
boom dei cantieri: migliaia di professionisti – ingegneri,
architetti, geometri, fiscalisti – che hanno lavorato
regolarmente e che, in tutto o in parte, non sono mai stati pagati.
E dietro di loro, un rischio fiscale che può ricadere su un
soggetto spesso ignaro del problema: il condominio, cioè i singoli
condòmini.

Come funzionava il
meccanismo

Nella fase in cui lo strumento era pienamente operativo, il
general contractor (GC) coordinava lavori edili e prestazioni
professionali (progettazione, direzione lavori, asseverazioni
tecniche, visto di conformità) necessari alla realizzazione
dell’intervento. Il committente maturava il credito d’imposta
relativo all’intera spesa sostenuta – lavori e compensi
professionali – e lo cedeva, tramite sconto in fattura, al
soggetto che aveva anticipato quella spesa.

Il punto critico: lo Stato pagava (tramite lo sconto in fattura
e la cessione del credito), ma se il general contractor non girava
ai professionisti la quota loro spettante, questi restavano
scoperti – pur avendo eseguito regolarmente la prestazione e
pur essendo il loro compenso già transitato fiscalmente
nell’operazione attraverso il credito ceduto dal committente.

Due schemi contrattuali, due posizioni diverse per il
committente

Qui sta il punto che davvero cambia le carte in tavola, e che
troppo spesso viene appiattito in un unico racconto generico. Nella
pratica del Superbonus si sono affermati due schemi contrattuali
distinti, con conseguenze diverse per il committente in caso di
mancato pagamento del professionista.

Schema 1 – il committente incarica il GC, e il GC incarica
il professionista

Il condominio stipula un unico contratto di appalto con il
general contractor, che a sua volta incarica direttamente i
professionisti necessari. È l’ipotesi del mandato senza
rappresentanza, quella che l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto
praticabile con le risposte n. 254/2021 e
n. 261/2021,
ammettendo lo sconto in fattura sul riaddebito delle spese
professionali a condizione che il ribaltamento avvenga senza alcun
ricarico in favore del mandatario.

In questo schema, se il GC non paga il professionista, il
committente non è coobbligato: non ha mai avuto un rapporto
contrattuale diretto con quel professionista. Il professionista
potrà eventualmente agire contro il committente solo invocando un
indebito arricchimento (art. 2041 c.c.) – un’azione residuale
e sussidiaria ai sensi dell’art. 2042 c.c., che la giurisprudenza
esclude possa essere esperita per la sola insolvenza del proprio
debitore, e comunque non equiparabile a una responsabilità
diretta.

Schema 2 – il committente incarica direttamente il
professionista, e separatamente il GC per i lavori edili

Il condominio conferisce due incarichi distinti: uno ai
professionisti (per progettazione, direzione lavori, asseverazioni)
e uno al GC, per la sola parte di lavori edili. Il general
contractor entra in gioco nei confronti dei professionisti solo per
il meccanismo dello sconto in fattura. In questo schema il
committente è debitore diretto del compenso professionale: è lui il
soggetto che ha conferito l’incarico, a prescindere da cosa poi
accada nel meccanismo di sconto e cessione gestito con il GC.

È questo secondo schema quello su cui vale la pena accendere un
faro, perché è il meno raccontato e il più insidioso per i
committenti: molti condomini che hanno seguito questo modello
potrebbero non essere pienamente consapevoli di essere, in questo
caso, debitori diretti del professionista – indipendentemente
dalle sorti finanziarie del general contractor.

Ed è anche lo schema meno presidiato sul piano fiscale. Quando
il pagamento del tecnico incaricato dal committente viene gestito
dal GC, infatti, si scivola nel mandato con rappresentanza, ovvero
proprio l’ipotesi sulla quale – dopo la risposta n.
480/2021 – l’Agenzia non ha mai fornito l’avallo
atteso in materia di sconto in fattura.

Il punto di contatto tra i due schemi è un altro, e riguarda la
firma che il committente appone sulla comunicazione destinata
all’Agenzia delle Entrate.

Chi firma la cessione del credito verso l’Agenzia delle
Entrate

In entrambi gli schemi, un passaggio resta identico: è il
committente a firmare il documento che dice all’Agenzia delle
Entrate quanto riconoscere e a chi. Si tratta della Comunicazione
dell’opzione prevista dagli articoli 119 e 121 del Decreto-Legge n.
34/2020 (Decreto Rilancio): un modulo con cui il beneficiario
indicava l’importo della spesa sostenuta, l’importo del credito
ceduto e il soggetto a cui quel credito andava riconosciuto, e che
per il Superbonus veniva trasmesso telematicamente dal
professionista abilitato che apponeva il visto di conformità. Il
committente non si limitava a subire il beneficio, ma era lui
stesso a istruire lo Stato su chi pagare e quanto – e ciò valeva
soprattutto negli schemi di sconto integrale al 110%, dove il
committente non sosteneva alcun esborso diretto.

Un ulteriore elemento riguarda la consapevolezza del
committente: il quadro economico, con la suddivisione tra costo dei
lavori e compensi per le competenze professionali, veniva visionato
e discusso, nonché approvato, in sede di assemblee condominiali e
sottoscritto nei successivi contratti di appalto.

I numeri del
fenomeno: non casi sporadici

Non si tratta di episodi isolati. Nel maggio 2024 OICE
– l’Associazione delle organizzazioni di ingegneria, di
architettura e di consulenza tecnico-economica aderente a
Confindustria, che conta circa 350 società di ingegneria tra i
propri iscritti – ha diffuso una stima costruita su sondaggi
condotti nella base associativa: almeno il 30% dei compensi attesi
sui cantieri Superbonus non è stato incassato e non lo sarà, mentre
per il 20-25% delle attività professionali il mancato incasso
rappresentava un rischio di gravi difficoltà finanziarie, per
effetto congiunto dei mancati pagamenti e delle mancate cessioni
dei crediti maturati.

C’è poi un secondo dato, meno citato ma altrettanto indicativo:
oltre un professionista su cinque aveva già dovuto cedere crediti
sopportando costi di smobilizzo saliti dal 7% a oltre il 25%,
mentre il premio della polizza a copertura delle asseverazioni
– su un milione di euro tra lavori e spese – era passato
da circa 800 euro a oltre 6.000. Chi non trovava sbocco preferiva
non fatturare affatto. I dati sono riferiti alla base associativa
OICE, quindi alle società di ingegneria e architettura, e non
all’universo dei professionisti tecnici.

Il
nodo più delicato: il rischio per i condomini

È qui che il problema può arrivare a toccare direttamente i
committenti – ed è probabilmente il punto meno conosciuto di
tutta la vicenda.

La norma consentiva l’esercizio delle opzioni di sconto in
fattura e cessione del credito in corso d’opera su non più di due
stati di avanzamento per ciascun intervento complessivo, ciascuno
riferito ad almeno il 30% dell’intervento medesimo (art. 121, comma
1-bis, del Decreto-Legge n. 34/2020): è su quella base, comprensiva
anche della quota di compensi professionali, che il credito veniva
ceduto e monetizzato.

Il rischio reale, seppur non automatico, è questo: se il general
contractor entra in una situazione di crisi conclamata – una
composizione negoziata, un concordato, una liquidazione giudiziale
– e non è più in grado di soddisfare i propri debiti, il
professionista si trova a dover recuperare il proprio compenso.
Nello schema 2 la strada è diretta, perché il committente è il suo
debitore. Nello schema 1, invece, l’unica via verso il committente
resta l’indebito arricchimento, che per i limiti già visti di rado
arriva a segno.

Solo se nessuna di queste strade consente il recupero, e
ricorrendo i presupposti dell’art. 26 del d.P.R. n. 633/1972
– tra cui l’assoggettamento del debitore a procedura
concorsuale – il professionista può arrivare a emettere una
nota di credito sulla fattura relativa alla propria
prestazione.

È a questo punto che si apre la questione più delicata, e va
detto subito che si tratta di una questione aperta e non di un
esito acquisito. Se quella spesa era stata conteggiata nel SAL
utile a raggiungere la soglia del 30%, la rettifica solleva il tema
della tenuta documentale di quel SAL, e con essa quello del
recupero della detrazione a carico del committente beneficiario
(art. 121, comma 5, del Decreto-Legge n. 34/2020).

Le obiezioni tecniche, però, sono serie. Nello schema 1 la nota
di credito colpisce la fattura emessa verso il general contractor
– che è il debitore del professionista – e non il
documento che il GC ha riaddebitato al committente. La spesa del
beneficiario, inoltre, si considera sostenuta nel momento in cui lo
sconto è stato applicato e l’opzione comunicata, sicché quanto
accade a valle nei rapporti tra GC e propri fornitori non
retroagisce su quel presupposto. E nello schema 2, dove il debitore
è il condominio, la nota di credito per mancato pagamento non è di
regola praticabile, perché quel debitore è normalmente
solvibile.

Resta però un’area grigia che nessuno ha ancora presidiato. Il
Decreto-Legge n. 212/2023 (Salva SAL), convertito senza
modificazioni dalla Legge n. 17/2024, ha messo al riparo dal
recupero le detrazioni relative ai SAL effettuati fino al 31
dicembre 2023 in caso di mancata ultimazione dell’intervento, ma ha
tenuto ferma la disciplina del recupero e dell’eventuale
responsabilità solidale quando venga accertata la carenza, anche
parziale, degli altri requisiti. La copertura, insomma, non si
estende a un SAL ritenuto documentalmente scoperto per ragioni
diverse dal mancato completamento delle opere.

In sintesi: non è il semplice mancato pagamento a mettere a
rischio il condomino – su questo non ci sono dubbi – ma
l’ipotesi, oggi priva di pronunce e di chiarimenti
dell’Amministrazione finanziaria, che una rettifica documentale
intervenuta a valle possa incidere sul SAL che aveva legittimato
l’intera operazione di sconto e cessione.

Perché riguarda tutti, non solo “gli addetti ai lavori”

Il condominio e i singoli condòmini sono stati i reali
beneficiari dell’operazione: l’immobile è stato efficientato, il
suo valore è aumentato, e – negli schemi di sconto integrale
(110%) – il committente non ha sostenuto alcun esborso
diretto. Proprio per questo, gli operatori del settore sottolineano
che la vicenda dei pagamenti mancati alla filiera professionale non
può essere derubricata a “lite tra privati”: nello schema 2, in
particolare, il committente è parte diretta del rapporto con il
professionista, e non può considerarsi estraneo alle sue sorti.

L’illusione del Superbonus a costo zero lascia così spazio a una
realtà complessa fatta di contenziosi e responsabilità non risolte.
Molti condòmini vivono con la convinzione di aver pagato tramite la
cessione del credito e di essere ormai del tutto al sicuro da
qualsiasi rivalsa. In realtà, comprendere la natura dello schema
contrattuale sottoscritto e verificare che l’intera filiera tecnica
sia stata regolarmente saldata è l’unica vera tutela per evitare di
trovarsi, a cantieri conclusi, ad affrontare azioni di recupero
crediti o accertamenti dell’Agenzia delle Entrate.

Le domande
aperte per chi vuole approfondire

• Quanti general contractor italiani, oggi in crisi o già in
  composizione negoziata, concordato o liquidazione giudiziale, hanno
  lasciato professionisti scoperti sui cantieri Superbonus?
• Quanti condomini che hanno operato secondo lo schema 2 sono
  consapevoli di essere debitori diretti dei professionisti
  incaricati?
• Quanti condomini hanno verificato se le fatture professionali
  conteggiate nel proprio SAL siano state effettivamente saldate
  lungo la filiera?
• Che orientamento sta maturando la giurisprudenza tributaria sul
  rapporto tra rettifiche documentali e tenuta del SAL già
  comunicato?

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