No alla possibilità di richiedere una seconda sanatoria “all’attualità” per le sole opere residue dopo l’attuazione di un parziale ordine di demolizione. L’abuso edilizio va valutato nella sua interezza in riferimento al momento in cui è stato commesso, per cui la doppia conformità semplificata prevista dal Decreto Salva Casa non può essere utilizzata come scorciatoia per sanare le irregolarità non eliminate.
Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza 4845/2026 (visionabile a fine articolo), che definisce in maniera chiara e puntuale i casi di applicazione delle disposizioni dell’art. 36-bis.
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Andrea FerrutiAvvocato del Foro di Roma, opera da più di 30 anni prestando la propria consulenza a soggetti pubblici e privati, in stretto raccordo con le professionalità tecniche coinvolte. In tali ambiti, l’Autore ha maturato una particolare conoscenza del diritto amministrativo e immobiliare in vista dello sviluppo e riqualificazione di patrimoni, oltre che della relativa normativa tecnica e di sicurezza sul lavoro. È autore di pubblicazioni per Maggioli Editore e docente in corsi di formazione.
Andrea Ferruti | Maggioli Editore 2025
Ordine di ripristino e rispetto parziale
La vicenda affrontata dai giudici di Palazzo Spada parte dall’utilizzo improprio di una DIA in variante finale (ex art. 41 della L.R. Lombardia 12/2005) per l’esecuzione di interventi strutturali pesanti, tra cui la modifica della sagoma dell’edificio, l’ampliamento dei balconi e lo spostamento all’esterno di un ascensore. I tecnici comunali, peraltro, avevano anche verificato ulteriori interventi volti a rendere abitabili un piano seminterrato e un sottotetto, qualificabili di fatto come varianti essenziali.
Di qui il rifiuto della sanatoria e l’ordine di ripristino. I proprietari però avevano effettuato solo interventi parziali da questo punto di vista, eliminando gli impianti che conferivano abitabilità ai locali e riducendo le altezze medie ponderali tramite massetti.
Successivamente avevano presentato una seconda istanza di sanatoria per le sole difformità geometriche e volumetriche rimaste (avanzamenti di pareti e modifiche dei solai interpiano), ritenendole conformi alle norme urbanistiche in vigore al momento della presentazione della domanda. Il Comune ha però bocciato di nuovo la richiesta, e il TAR e il Consiglio di Stato hanno confermato la correttezza delle decisioni.
No all’esecuzione di opere postume
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello innanzitutto ricordando che non è consentito effettuare opere successivamente alla domanda di sanatoria per adattare e rendere conforme l’immobile alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, in quanto questo intervento si pone in contrasto con il principio stesso della doppia conformità.
In sostanza, l’intervento eseguito senza titolo deve essere considerato unitariamente e non può essere scisso in singole parti al fine di richiedere una sanatoria parziale, facendo riferimento alle norme in vigore al momento della presentazione della seconda domanda di sanatoria, quando sono rimaste in piedi le irregolarità che avevano reso inaccettabile la prima domanda.
Nel caso specifico queste ultime (modifica strutturale della sagoma, traslazione del tetto e creazione di volumi abitabili abusivi) superavano i limiti delle parziali difformità, per cui presentare una SCIA in sanatoria per la sola ridistribuzione dei tramezzi interni non avrebbe potuto in ogni caso consentire di rendere sanabile l’intero intervento realizzato a suo tempo senza il rispetto del principio della doppia conformità edilizia e urbanistica, in riferimento alle norme in vigore al momento della realizzazione dell’intervento stesso.
Il confine netto tra art. 36 e art. 36-bis
Di fatto, con la sentenza si mette un punto fermo sull’interpretazione degli effetti del Decreto Salva Casa, in quanto i giudici di Palazzo Spada hanno espressamente precisato che questo orientamento non è superabile sulla base della riforma, dal momento che il testo stesso delle norme ha escluso la doppia conformità rigida solo nella nuova disciplina dell’art. 36 bis del TUE solo rispetto alle difformità di cui all’art. 34 e alle variazioni essenziali di cui all’art. 32 del TUE, conservandola rispetto alla domanda presentata ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001.
Quindi:
- per i casi di totale difformità o variazione essenziale che richiedono il Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36), la doppia conformità rigida resta obbligatoria e non è ammesso alcun intervento edilizio successivo per “adattare” l’immobile;
- la sanatoria semplificata (art. 36-bis) si applica esclusivamente alle parziali difformità ex art. 34 e alle variazioni essenziali disciplinate dall’art. 32.
In sostanza al di fuori dei casi espressamente previsti dalla legge è applicabile sempre e soltanto il principio della doppia conformità rigida.
Tabella comparativa: mappa delle sanatorie tra art. 36 e art. 36-bis
Vediamo in questa tabella comparativa la mappa delle sanatorie tra gli art. 36 e art. 36-bis:
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Parametro Procedurale |
Accertamento di Conformità Ordinario (art. 36) |
Sanatoria Semplificata Salva Casa (art. 36-bis) |
|---|---|---|
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Ambito di applicazione |
Totale difformità dal titolo abilitativo o variazioni essenziali maggiori (es. incrementi volumetrici strutturali) |
Parziali difformità (ex art. 34) e variazioni essenziali specifiche (ex art. 32) |
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Regime di Doppia Conformità |
Simmetrica e bilaterale: l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia dell’epoca sia attuale. |
Attenuata e asimmetrica: disciplina edilizia dell’epoca di realizzazione e disciplina urbanistica attuale. |
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Ammissibilità di opere postume |
Tassativamente vietata: non sono ammessi interventi successivi o demolizioni per adattare l’immobile |
Ammessa (Sanatoria condizionata): il Comune può subordinare il rilascio all’esecuzione di opere di adeguamento edilizio |
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Impatto delle rimozioni parziali |
Ininfluente: smantellare impianti o fare massetti dopo l’ingiunzione non sana la natura unitaria del vecchio illecito |
Legittimo solo se pianificato: l’adeguamento dello stato di fatto deve essere governato dalle prescrizioni del Comune. |
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Frazionabilità dell’abuso |
Esclusa: l’intervento privo di titolo deve essere valutato unitariamente; non è ammessa la sanatoria parziale |
Esclusa: il principio di unitarietà dell’illecito resiste; l’abuso va sanato nella sua interezza strutturale e funzionale |
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