Il momento della stipula del rogito notarile rappresenta l’atto conclusivo con cui si perfeziona il passaggio di proprietà di un immobile. Tuttavia, oltre all’accordo tra le parti e al trasferimento del bene, l’ordinamento italiano impone un rigido rispetto delle norme in materia fiscale, urbanistica e di trasparenza finanziaria. L’inserimento nel contratto delle opportune dichiarazioni obbligatorie per la compravendita immobiliare costituisce un requisito fondamentale per assicurare la piena validità legale dell’atto e proteggere i contraenti da sanzioni tributarie e penali.
Negli ultimi decenni, il legislatore ha introdotto una serie di adempimenti che hanno trasformato il rogito in un fondamentale strumento antiriciclaggio e di contrasto all’evasione fiscale. Esaminiamo in dettaglio la normativa vigente, le attestazioni richieste e le responsabilità di acquirente e venditore.
Compravendita immobiliare: il quadro normativo
L’impianto delle attestazioni sui pagamenti e sull’intermediazione immobiliare deriva dall’articolo 35, commi 22 e seguenti, del Decreto Legge n. 223 del 4 Luglio 2006 (noto come Decreto Bersani-Visco), convertito dalla Legge n. 248 del 4 Agosto 2006, e successivamente integrato dalla Legge n. 296 del 27 Dicembre 2006 (Legge Finanziaria 2007).
L’obiettivo della norma è contrastare la sottofatturazione del valore degli immobili e garantire la massima trasparenza sull’intervento di intermediari. A questo fine, le parti devono rilasciare nell’atto pubblico apposite dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, rese sotto la propria responsabilità ai sensi del D.P.R. n. 445. del 28 Dicembre 2000.
Tracciabilità dei corrispettivi e delle modalità di pagamento
Tra le principali dichiarazioni obbligatorie nella compravendita immobiliare rientra la puntuale quantificazione del prezzo di vendita e l’indicazione analitica degli strumenti di pagamento utilizzati.
Nell’atto notarile, le parti devono dichiarare espressamente:
- il prezzo effettivo concordato, ossia l’importo complessivo pattuito per la cessione del diritto reale;
- le modalità analitiche di versamento. Gli estremi identificativi di ciascun mezzo di pagamento. Occorre specificare il numero di assegno bancario o circolare, la banca emittente, oppure il codice di transazione (Cro/Trn) e l’Iban per i bonifici;
- la tempistica di ciascuna transazione. La data precisa dei versamenti, inclusi quelli antecedenti effettuati a titolo di caparra confirmatoria, acconto o caparra penitenziale in sede di compromesso.
Qualora sia previsto un pagamento dilazionato successivo alla firma, l’atto deve indicare con chiarezza i termini, le scadenze e le modalità pattuite per i saldi futuri.
I pagamenti in contanti sono consentiti esclusivamente entro i limiti di soglia previsti dalle norme antiriciclaggio vigenti alla data della transazione e devono essere integralmente rendicontati nel contratto.
Intermediazione immobiliare e costi di agenzia
L’articolo 35 del Decreto Legge n. 223/2006 impone alle parti di chiarire la presenza o l’assenza di un mediatore immobiliare attraverso un’apposita dichiarazione sostitutiva.
Se la vendita è stata facilitata da un’agenzia immobiliare, nel rogito devono figurare:
- i dati identificativi completi del mediatore (codice fiscale, partita Iva, ragione sociale o dati anagrafici);
- il numero di iscrizione al Registro delle Imprese e al REA;
- l’importo esatto della provvigione addebitata alle parti;
- le modalità analitiche e la tracciabilità del pagamento del compenso.
In caso di trattativa diretta
In assenza di intermediari, le parti devono dichiarare espressamente nell’atto di aver condotto la compravendita in autonomia, senza l’ausilio di soggetti terzi.
| Ambito dichiarazione | Riferimento normativo | Contenuto obbligatorio del rogito |
| Prezzo e pagamenti | Art. 35, c. 22, D.L. 223/2006 | Prezzo totale, numeri assegni/bonifici, date, CRO, istituti di credito |
| Intermediazione | Art. 35, c. 22, D.L. 223/2006 | P.IVA/CF mediatore, iscrizione REA, importo provvigione e tracciabilità |
| Responsabilità penale | Art. 76, D.P.R. 445/2000 | Autocertificazione della veridicità dei dati forniti al pubblico ufficiale |
| Regolarità edilizia | L. 47/1985 e D.P.R. 380/2001 | Estremi dei titoli abilitativi (Permesso di Costruire, SCIA, CILA, Condono) o ante ’67 |
| Conformità catastale | Art. 19, c. 14, D.L. 78/2010 | Dati catastali, planimetrie e attestazione di corrispondenza allo stato di fatto |
Ulteriori menzioni di legge per la validità del rogito
Oltre ai requisiti di tracciabilità finanziaria, un rogito conforme deve integrare le seguenti menzioni prescritte dalla legge.
Conformità urbanistica ed edilizia
In base alla Legge n. 47 del 28 Febbraio 1985, e al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380 del 6 Giugno 2001), il rogito deve indicare, a pena di nullità, i titoli abilitativi edilizi dell’immobile (Licenza, Concessione, Permesso di Costruire, SCIA, CILA o Condono). Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 è richiesta una specifica dichiarazione sostitutiva che ne attesti l’inizio dei lavori anteriore a tale data.
Conformità catastale oggettiva
L’articolo 19, comma 14, del Decreto Legge n. 78 del 31 Maggio 2010 (convertito con Legge n. 122/2010) sancisce la nullità degli atti di compravendita sprovvisti della corrispondenza tra la situazione di fatto dell’immobile e i dati/planimetrie catastali depositati, attestata dal venditore o da un tecnico abilitato.
Prestazione energetica (APE)
Ai sensi del D.Lgs. n. 192 del 19 Agosto 2005, all’atto occorre allegare l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), inserendo una clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione tecnica sul rendimento energetico dell’immobile.
Rischi, sanzioni e decadenza dai benefici fiscali
La resa delle dichiarazioni obbligatorie nella compravendita immobiliare richiede la massima precisione. L’ordinamento prevede conseguenze severe per violazioni o false attestazioni.
Profili di responsabilità penale
Poiché le attestazioni sono rese sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, il rilascio di dati falsi o reticenti configura il reato di falso in atto pubblico punibile ai sensi dell’articolo 76 del D.P.R. 445/2000.
Sanzioni tributarie e perdita del prezzo-valore
In ambito fiscale, la mancata o errata indicazione dei dati di pagamento o della mediazione comporta:
- decadenza dalla disciplina del prezzo-valore. Per gli immobili ad uso abitativo acquistati da privati (art. 1, comma 497, Legge n. 266/2005), l’eventuale mendacio fa decadere dalla possibilità di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale. Le imposte verranno ricalcolate sul valore commerciale effettivo;
- accertamento induttivo. L’Agenzia delle Entrate può procedere all’accertamento d’ufficio del valore dell’immobile;
- sanzioni amministrative. Si applica una sanzione pecuniaria dal 20% al 40% della maggiore imposta dovuta.
Ambito di applicazione e contratti preliminari
Le norme sulle dichiarazioni obbligatorie nella compravendita immobiliare si applicano a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (compravendite, permute, costituzioni di usufrutto), indipendentemente dal regime fiscale (Iva o registro) o dalla destinazione d’uso del bene.
La disciplina non riguarda invece i contratti preliminari di compravendita (compromessi), che hanno natura obbligatoria e non traslativa. Ciononostante, è opportuno tracciare con accuratezza tutti i versamenti effettuati in sede di preliminare, in quanto dovranno essere obbligatoriamente dichiarati e rendicontati al momento del rogito definitivo dinanzi al notaio.
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