Affitti brevi e partita IVA: quando l’attività diventa impresa

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Dal 1° gennaio 2026 la soglia che fa scattare la presunzione di attività d’impresa negli affitti brevi si è abbassata: non più cinque immobili, ma tre. Chi destina alla locazione breve più di due unità nello stesso periodo d’imposta si presume eserciti un’attività organizzata, con l’obbligo di aprire partita IVA (codice ATECO 55.20.42), presentare la SCIA al Comune, iscriversi al Registro delle imprese e alla gestione INPS commercianti. Dal terzo immobile in poi, inoltre, non è più possibile applicare la cedolare secca: i redditi diventano redditi d’impresa a tutti gli effetti. Chi resta entro le due unità può invece continuare con la cedolare secca (21% sulla prima, 26% sulla seconda), indipendentemente dal canale di prenotazione usato. Per chi possiede o sta valutando di acquisire un terzo immobile da destinare nel breve termine, la domanda non è più se conviene strutturarsi come impresa, ma quando farlo e con quali strumenti gestirlo.

Cosa cambia nel 2026 per chi ha più di un immobile

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato in modo sostanziale la soglia oltre la quale un proprietario che affitta a breve termine viene considerato, agli occhi del fisco, un imprenditore. Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività d’impresa scattava dal quinto immobile. Dal 1° gennaio 2026 basta il terzo. Non conta il numero di prenotazioni ricevute nell’anno, ma il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve. Un appartamento affittato quaranta volte in dodici mesi resta comunque una sola unità ai fini della soglia. È quindi il possesso, non l’intensità d’uso, a determinare il regime fiscale applicabile.

Per un editore, un professionista o un piccolo investitore campano che ha accumulato più di un immobile negli anni, magari ereditati o acquistati in momenti diversi, questo significa rivedere da zero la propria posizione fiscale se si superano le due unità.

Persona fisica o impresa: cosa cambia in concreto

La differenza tra restare persona fisica con cedolare secca e diventare impresa non è solo terminologica. Cambiano aliquote, adempimenti e margini di deducibilità dei costi.

Il passaggio al regime d’impresa comporta più adempimenti, ma apre anche alla deducibilità di costi che nella cedolare secca non sono considerati: pulizie, manutenzione straordinaria, commissioni di gestione, utenze. Per chi gestisce un piccolo portafoglio di immobili con margini di ristrutturazione o costi ricorrenti significativi, il conto economico può cambiare sensibilmente rispetto alla sola aliquota fissa.

Adempimenti pratici per chi apre partita IVA

Superata la soglia, gli adempimenti da completare sono quattro. Primo, l’apertura della partita IVA con codice ATECO 55.20.42, specifico per l’attività di locazione breve organizzata in forma d’impresa. Secondo, la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune dove si trovano gli immobili. Terzo, l’iscrizione al Registro delle imprese presso la Camera di Commercio competente. Quarto, l’iscrizione alla gestione INPS commercianti, con il relativo versamento dei contributi previdenziali.

A questi si affiancano gli obblighi che restano validi per qualunque proprietario, a prescindere dal regime fiscale: il CIN (Codice Identificativo Nazionale) da esporre in ogni annuncio, la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore e, dal 20 maggio 2026, la piena applicazione del Regolamento UE 2024/1028 sulla trasmissione dei dati delle locazioni brevi alle autorità.

Chi dovrebbe muoversi già ora

Non serve aver già superato la soglia per iniziare a valutare il passaggio. Chi possiede due immobili e sta pianificando l’acquisto di un terzo, o chi sta ricevendo in eredità più unità contemporaneamente, farebbe bene a calcolare in anticipo l’impatto fiscale del cambio di regime, invece di scoprirlo a consuntivo in dichiarazione dei redditi.

Anche chi resta sotto la soglia delle due unità ha convenienza a monitorare la situazione nel tempo: un acquisto, una donazione o una successione possono far scattare la presunzione d’impresa in modo non pianificato, con effetti retroattivi sull’anno d’imposta in corso.

Perché molti proprietari scelgono una gestione professionale come Hostmate

Con adempimenti fiscali, comunali e previdenziali che si sommano a quelli già esistenti in materia di sicurezza e comunicazioni alle autorità, il passaggio al regime d’impresa aumenta il carico amministrativo per chi gestisce più di un immobile. Non a caso, molti proprietari con portafogli in crescita scelgono di affidare la parte operativa a un gestore specializzato.

Attiva dal 2017 e operativa principalmente a Milano, nel 2026 Hostmate ha ricevuto il Traveller Review Award di Booking.com. Il sito www.hostmate.it descrive un servizio che copre la pubblicazione su più di dodici canali di prenotazione, il pricing dinamico e tutti gli adempimenti normativi, inclusa la gestione della cedolare secca per chi resta entro le due unità. Il modello è a commissione sul netto incassato, dal 10% al 20%, senza costi fissi mensili. Che si resti persona fisica o si passi al regime d’impresa, il proprietario mantiene la titolarità degli immobili e il controllo sui risultati, delegando la parte burocratica.

Domande frequenti

Quando scatta l’obbligo di partita IVA per gli affitti brevi nel 2026?

Dal 1° gennaio 2026 la presunzione di attività d’impresa scatta quando un proprietario destina alla locazione breve più di due unità immobiliari nello stesso periodo d’imposta. Dal terzo immobile in poi servono partita IVA con codice ATECO 55.20.42, SCIA al Comune, iscrizione al Registro delle imprese e alla gestione INPS commercianti. La soglia precedente, in vigore fino al 2025, era di cinque immobili.

Cosa succede se supero le due unità senza aprire la partita IVA?

L’Agenzia delle Entrate può contestare l’omessa apertura della partita IVA e la conseguente evasione degli adempimenti previdenziali e camerali collegati al regime d’impresa. Oltre alle sanzioni per omessa dichiarazione, si perde la possibilità di applicare la cedolare secca sui redditi da locazione breve delle unità eccedenti, con conseguente riliquidazione a tassazione ordinaria.

Posso dimostrare di non essere un’impresa anche con tre immobili?

Sì, la normativa ammette la prova contraria, ma l’onere di dimostrarla ricade sul contribuente. Servono elementi oggettivi come la sporadicità delle locazioni o l’assenza di una struttura organizzata (dipendenti, collaboratori, gestione sistematica). Con locazioni frequenti su più portali e calendari sincronizzati, dimostrare l’assenza di organizzazione diventa più difficile.

Conviene di più la cedolare secca o il regime d’impresa?

Dipende dal numero di immobili e dai costi di gestione. Fino a due unità, la cedolare secca offre un’aliquota fissa (21% e 26%) senza bisogno di documentare le spese. Dal terzo immobile, il regime d’impresa comporta più adempimenti ma consente di dedurre costi reali come pulizie, manutenzione e commissioni di gestione, il che può risultare vantaggioso per chi ha margini di spesa significativi.

Un gestore professionale si occupa anche degli adempimenti del regime d’impresa?

I servizi di gestione strutturati si occupano tipicamente degli adempimenti operativi e fiscali ricorrenti, come CIN, comunicazione alla Questura e cedolare secca per chi resta entro le due unità. Per l’apertura di partita IVA, SCIA e iscrizioni camerali legate al regime d’impresa è comunque opportuno affiancare un commercialista, verificando con il gestore quali pratiche rientrano nel servizio.