07/09/2026 – Chi vende a un comproprietario una quota di un immobile sul quale sono stati fatti lavori con il Superbonus può realizzare una plusvalenza imponibile, anche se gli interventi sono stati pagati dal comproprietario che acquista.
Se la proprietà ha un’origine mista, perché alcune quote sono state ereditate e altre acquistate a titolo oneroso, la tassazione deve essere calcolata separatamente: le parti acquisite per successione sono escluse, mentre per quelle acquistate o ricevute mediante permuta può emergere una plusvalenza. Inoltre, il cedente non può ridurre l’imponibile utilizzando le spese per i lavori sostenute da un altro comproprietario.
Sono i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 158 del 10 agosto 2026, relativa alla cessione di quote immobiliari tra familiari.
Plusvalenza Superbonus, il caso delle quote cedute al comproprietario
Il caso riguarda un immobile appartenente a tre familiari. La madre era proprietaria di 6/9 dell’edificio: una quota pari a 1/2 era stata acquistata a titolo oneroso prima del 2009, mentre 1/6 era stato acquisito per successione. La figlia possedeva 2/9 dell’immobile, di cui 1/9 ricevuto per successione e 1/9 acquistato dalla sorella mediante permuta nel 2015. Il restante 1/9 apparteneva al figlio.
Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con il Superbonus 110%. Tutte le spese sono state sostenute dal figlio, che ha utilizzato l’agevolazione in parte come detrazione nella dichiarazione dei redditi e in parte mediante cessione del credito.
La madre e la figlia, che non hanno partecipato alle spese né beneficiato delle detrazioni, intendono cedere nel 2026 le proprie quote al figlio, già comproprietario dell’immobile.
Le contribuenti hanno quindi chiesto all’Agenzia:
- quali quote siano soggette alla plusvalenza Superbonus;
- se, in assenza dei costi originari di acquisto e costruzione, sia possibile utilizzare una perizia giurata;
- se le spese pagate dall’altro comproprietario possano aumentare il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile e ridurre la plusvalenza.
Cessione di quote immobiliari, quando scatta la plusvalenza Superbonus
Dal 1° gennaio 2024, l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR considera redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili sui quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati con il Superbonus, conclusi da non più di 10 anni.
La disciplina riguarda la prima cessione successiva ai lavori, indipendentemente:
- dal soggetto che ha realizzato o pagato gli interventi;
- dalla percentuale di detrazione applicata;
- dalla modalità con cui è stata utilizzata l’agevolazione;
- dalla tipologia di intervento Superbonus effettuato.
Di conseguenza, anche la vendita di una quota a un soggetto che è già comproprietario può generare una plusvalenza imponibile. Il fatto che l’acquirente sia un familiare o abbia sostenuto personalmente le spese dei lavori non esclude l’applicazione della norma.
Restano fuori dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione. Se il periodo compreso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita è inferiore a 10 anni, la verifica sull’abitazione principale deve essere effettuata sulla maggior parte di tale periodo.
Il chiarimento si aggiunge alle indicazioni già fornite dall’Agenzia sulla plusvalenza degli immobili ricevuti in donazione e sull’individuazione della data di acquisto rilevante ai fini della tassazione.
Quote ereditate escluse, acquisti onerosi tassabili
Quando la proprietà dell’immobile è stata acquisita in parte per successione e in parte a titolo oneroso, l’esclusione dalla tassazione non si estende automaticamente all’intera cessione. La plusvalenza deve essere suddivisa in base all’origine delle singole quote:
- la parte riferibile alle quote ereditate è esclusa dall’imposizione;
- la parte relativa alle quote acquistate a titolo oneroso è potenzialmente imponibile.
Nel caso esaminato, per la madre è esclusa la quota di 1/6 acquisita per successione, mentre assume rilevanza quella pari a 1/2 acquistata a titolo oneroso. Per la figlia è escluso il nono ereditato, mentre è imponibile pro quota la plusvalenza riferibile al nono acquisito mediante permuta, che costituisce un acquisto a titolo oneroso.
L’Agenzia conferma quindi il criterio già espresso in precedenti Risposte: in presenza di un’acquisizione mista, l’esenzione prevista per la successione opera soltanto sulla corrispondente parte della proprietà.
Perizia giurata per ricostruire il costo dell’immobile
Rispetto al quesito relativo ai costi originari di acquisto e costruzione, l’Agenzia ricorda che la plusvalenza si determina, in linea generale, sottraendo dal corrispettivo della cessione il prezzo di acquisto o il costo di costruzione della quota venduta, incrementato degli altri costi inerenti fiscalmente riconoscibili.
Nel caso analizzato, le contribuenti non erano in grado di reperire la documentazione relativa all’acquisto del terreno e alla costruzione dell’edificio, risalenti al 1990. Era stata quindi predisposta da un tecnico abilitato una perizia giurata riferita al valore dell’immobile nel 2021, prima dell’esecuzione dei lavori.
L’Agenzia conferma che, quando il contribuente non è in grado di individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, per determinare la plusvalenza può essere utilizzato il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.
Per gli immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni rispetto alla data della cessione, tale valore può essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
La possibilità viene riconosciuta sulla base delle circostanze dichiarate dai contribuenti e assunte come veritiere dall’Amministrazione finanziaria, che mantiene i propri poteri di controllo.
Le spese pagate dall’acquirente non riducono la plusvalenza
Il punto centrale della Risposta 158/2026 riguarda le spese sostenute per gli interventi Superbonus. Le cedenti ritenevano che tali costi, sebbene pagati dal figlio, potessero essere utilizzati per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto delle loro quote, almeno per le parti non coperte dall’agevolazione fiscale.
L’Agenzia esclude questa possibilità. Poiché madre e figlia non hanno sostenuto alcuna spesa, il prezzo di acquisto, il costo di costruzione o il valore risultante dalla perizia non possono essere incrementati con gli importi pagati dal figlio.
Non rileva che quest’ultimo sia un familiare, un comproprietario e il futuro acquirente delle quote. Per ridurre la plusvalenza, il costo deve essere stato effettivamente sostenuto dal soggetto che vende.
La conclusione vale indipendentemente dalle regole speciali previste per le spese agevolate al 110% mediante sconto in fattura o cessione del credito. In questi casi, se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese agevolate non concorrono alla determinazione dei costi inerenti; dopo cinque anni può esserne considerato il 50%.
Nel caso analizzato, però, questa scansione temporale non modifica il risultato: le venditrici non hanno pagato i lavori e non possono quindi utilizzare alcuna parte delle relative spese per abbattere la plusvalenza.
Plusvalenza Superbonus, le verifiche prima della cessione
Prima di determinare l’imponibile relativo alla vendita di un immobile o di una quota interessata dal Superbonus è quindi necessario ricostruire:
- l’origine di ogni quota di proprietà, distinguendo successione, donazione, compravendita e permuta;
- la data di conclusione degli interventi agevolati;
- l’eventuale utilizzo dell’immobile come abitazione principale;
- il soggetto che ha effettivamente sostenuto le spese;
- la modalità di fruizione del Superbonus;
- il costo storico riferibile alla quota ceduta e gli eventuali costi inerenti documentabili.
Quando il costo originario non può essere ricostruito, la perizia giurata del professionista abilitato consente di determinare un valore utilizzabile per il calcolo. La stima non permette, invece, di trasferire al cedente costi sostenuti da altri soggetti.
Sulla plusvalenza imponibile così determinata resta infine possibile applicare l’imposta sostitutiva del 26%, in alternativa alla tassazione secondo le ordinarie aliquote IRPEF.
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