La casa non è più soltanto un prodotto immobiliare, ma un bene da gestire nel tempo, capace di adattarsi a nuovi modi di abitare e di entrare in relazione con la città. È uno dei temi al centro della riflessione di Patricia Viel, architetto e co-founder di ACPV ARCHITECTS Antonio Citterio Patricia Viel, intervenuta al 2° Pambianco BIP Real Estate Summit. Nel corso dell’incontro, Viel ha affrontato l’evoluzione del progetto residenziale, dalla crescente contaminazione tra living e hospitality alla necessità di ripensare i modelli di gestione, fino alla sostenibilità, ormai diventata un requisito imprescindibile per qualsiasi trasformazione del territorio.
La casa non è più spazio da vendere, ma un bene da gestire nel tempo. Come cambia, in questo senso, il progetto?
Intanto non ci viene più chiesto di lavorare su un prodotto. Si tratta di lavorare su un oggetto cruciale anche per la crescita culturale di una società e, molto spesso, di trasformare un ambiente costruito che già esiste, introducendo in un contesto che ha bisogno di essere rinnovato fattori di innovazione, non soltanto di rinnovo. Il progetto diventa quindi molto più complesso: richiede una profonda conoscenza dell’ambito e deve prevedere anche l’ascolto del tessuto sociale circostante. Questo non significa partecipazione, si tratta di altro: significa rilevare attese, sogni, desideri, abitudini. Qualcosa che ha poco a che fare con il consenso e molto con la conoscenza del territorio. Si arriva così a progettare pensando non tanto all’oggetto architettonico in quanto tale, quanto piuttosto a un organismo che ha bisogno di sviluppare comportamenti virtuosi. Oggi ho sentito una cosa molto interessante da Davide Albertini sull’idea del prodotto immobiliare come bene strumentale. Credo che sia davvero arrivato il momento di pensare all’ambiente costruito come a un ambiente operabile, sul quale si sta sviluppando un’economia di servizi che bilancia il valore intrinseco del bene immobiliare.
Noi ci occupiamo di diverse asset class: headquarters, residenziale, alberghiero, studentati. Quello che abbiamo imparato, soprattutto negli ultimi anni, è che l’abitare è completamente trasversale rispetto alle diverse tipologie di prodotti immobiliari. È ormai davvero molto difficile distinguere l’hospitality dal living, il living dalle case di cura e queste ultime dal medium, long o short stay.
Tutto questo mondo, però, si confronta con un quadro normativo che tende a identificare tipologie diverse, disciplinandole in maniera differente e attribuendo loro perimetri e modelli di business diversi, quando di fatto dovrebbero essere assolutamente sovrapposti.
Faccio un esempio: ci stiamo occupando di un importante progetto di rigenerazione urbana a Roma che ha come core gli studentati. Il concetto prevede che ci sia un diritto allo studentato anche in forma alberghiera.
Allo stesso modo, sappiamo che il futuro non consiste più nel pensare all’abitazione esclusivamente per i residenti. Le persone si spostano molto più di un tempo: pensiamo ai flussi degli studenti, ma anche a quelli legati al turismo, ai manager o ai miliardari – sappiamo che esiste un fenomeno di migrazione dei miliardari nel mondo. Non c’è quindi più un prodotto da pensare esclusivamente intorno al concetto di residenza. La casa che una volta si comprava per lasciarla ai figli e così via non esiste più, è ormai un miraggio. Bisogna pensare a prodotti operabili e flessibili, capaci di rispondere a modelli di comportamento e di utilizzo completamente diversi.
Voglio aggiungere un’altra cosa. Sempre pensando alla casa come strumento di rigenerazione a livello territoriale e urbano, credo sia molto importante intervenire sull’esistente. Ma penso anche che gli operatori degli studentati, così come quelli degli alberghi, del medium stay o dello short stay, non utilizzino abbastanza la città. Il modello tipico dello studentato, per esempio, contiene tutta una serie di amenities e servizi per gli studenti. Quando lavori in un ambiente costruito che ha già una storia, invece, devi sfruttare quello che esiste. Come? Cercando di espandere sul quartiere la pressione abitativa che crei quando inserisci, per esempio, 500 studenti in un edificio. Significa riuscire ad acquisire il controllo di negozi, piani terra di altri edifici, depositi sotterranei o sistemi di parcheggio per la mobilità dolce, che magari non si trovano nello stesso immobile ma a dieci minuti a piedi. Va trovata una modalità per cui questi progetti non siano riferiti soltanto all’asset sul quale si sta lavorando, ma riescano a estendersi al contesto circostante. Perché, anche se non riporti nel quartiere un residente, riporti comunque un modello di occupazione diverso da quello del weekend turistico e contribuisci così a mantenere quell’urbanità che rischiamo di perdere.
Come si fa a conciliare un progetto pensato per durare decenni – lei parlava addirittura di studentati che potessero mettere radici nell’intero quartiere – con la logica di chi vuole vendere nel giro di sette anni al massimo?
Credo che il tema sia proprio questo: nell’impianto di creazione del valore che nasce da un investimento immobiliare, la gestione deve essere considerata in sé. Bisogna quindi pensare a integrazioni o ad altre formule nelle quali chi sviluppa poi gestisce, probabilmente anche attraverso canali di natura finanziaria diversa. Oggi esiste un canale parallelo che ha un valore estremamente rilevante. Parlo dei progetti che stiamo facendo: si è discusso molto delle branded residences ed è esattamente questo il tema. Oggi, nei progetti high-end con branded residences, hai un prodotto residenziale che può valere il 90% dell’intero sviluppo e che genera revenues ben oltre il periodo della vendita, anche perché vendi a soggetti che quelle case non le utilizzeranno direttamente: diventano generatori di reddito sul lungo periodo. Forse, quindi, è un po’ limitativo continuare a pensare al modello di business che abbiamo conosciuto fino a oggi: mi faccio finanziare, investo, costruisco, vendo e me ne vado. Il limite, forse, è proprio il modello di business. E non soltanto dal punto di vista della generazione e dell’operazione, ma anche di come successivamente si gestisce il progetto. Oggi c’è una grandissima professionalità proprio nella gestione, nella combinazione di usi diversi e nella periodizzazione degli usi, elementi che esulano dal meccanismo molto rigido del fondo: entro, faccio, esco.
Ma anche qui ormai la sostenibilità di quello che progettiamo è la chiave di accesso al credito. A quali condizioni?
La sostenibilità ormai è un requisito. Non è né un vantaggio né un costo: è un requisito di resistenza per qualunque tipo di trasformazione sul territorio.Non puoi pensare di costruire oggi degli oggetti che non abbiano determinate performance, che sono molto ben definite. È vero, però, che ci confrontiamo con un ambiente economico antico: sono sbagliati i valori, sono sbagliati i rendimenti e sono sbagliati i redditi. Siamo fermi a una storia che non c’è più, a un miraggio che non esiste più. È vero che oggi c’è una distanza abissale tra quello che puoi pagare per avere una casa e quello che guadagni. Ma c’è anche un problema relativo a quanto si guadagna: è un rapporto tra le due cose. Francamente direi che l’Italia ha anche questo enorme gap. Lo stesso vale per la dimensione dei flussi. Oggi abbiamo sentito parlare di numeri che, rispetto alla pressione della domanda – ne parlavamo con Alfonso poco fa –, sembrano avere qualche zero in meno. Sappiamo, per esempio, che c’è bisogno di alloggi per gli studenti e che, anche immaginando di coprire soltanto il 20% della domanda effettiva, secondo i calcoli che si fanno oggi parliamo di centinaia di migliaia di alloggi, non di migliaia. C’è quindi uno scollamento rispetto alla realtà. È anche il tema che abbiamo sentito prima a proposito dell’impatto energetico dei data center, per tornare alla sostenibilità. Forse non ci stiamo rendendo conto del futuro nel quale siamo già entrati. Non possiamo preoccuparci soltanto della sostenibilità dei data center: bisogna pensare a modelli di produzione di energie alternative.
Anche questo è un grosso problema, perché oggi la tecnologia più avanzata è cinese: in quel settore sono sicuramente più avanti di noi. Rigenerazione, sostenibilità, housing sociale, affordable sono parole che rischiano di diventare una sorta di make-up lessicale. I problemi sono molto più brutali e molto più radicali. Non riguarda soltanto l’Italia. L’Europa ha davvero la responsabilità di occuparsi anche, banalmente, dei diritti, tra i quali il diritto alla casa, e non soltanto di quello. Credo che la visione degli operatori sia molto cambiata, lo abbiamo sentito anche oggi. Noi facciamo gli architetti e, fortunatamente, non dobbiamo essere eletti, ma dobbiamo prenderci la responsabilità della qualità del prodotto che realizziamo. È fondamentale che il nostro progetto, anche in controtendenza e anche cercando, per esempio, di uscire dal paradigma dell’efficienza dell’edificio che stiamo costruendo, sia portatore di capacità di adattamento, di modelli di gestione avanzati, di monitoraggio e di informazioni. E anche, se vogliamo, di educazione a un certo modo di vivere la città. Dobbiamo cercare di agire attraverso le leve che abbiamo a disposizione, che sono di natura tecnica, culturale e disciplinare, facendo in modo che ciò che realizziamo sia comunque future proof, malgrado il contesto nel quale ci muoviamo. È la ragione per cui bisogna scegliere molto bene i progetti che facciamo. Non soltanto farli bene, ma scegliere bene anche quali fare, gli interlocutori e, in qualche modo, allinearci sugli scopi.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
